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Duplex 6 pièces 196 m²

Bien expiré
VilleBéthune (62)
Surface196m²
Coût Total297 456€
Loyer Annuel22 968€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 247 200 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 1 261,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex à l'esprit maison avec entrée indépendante et 0 charg

A découvrir uniquement avec vos conseillers Emilie Laforge & Denis Dhénain 3%.COM - Béthune, entre Centre-Ville & Gare - Vous rêvez du confort d'une maison tout en profitant de la praticité d'un appartement ? Ce duplex de 196.68 m2 habitables avec entrée indépendante et sans charge de copropriété est fait pour vous !! Hall d'entrée, spacieux et lumineux salon séjour ouvert sur belle cuisine équipée - cellier - 3 belles chambres dont 2 suites parentales - Pôele granulés & Insert bois - Coup de Coeur pour la terrasse sans vis à vis - A découvrir rapidement - Retrouvez ce bien en vidéo sur notre page facebook 'Emilie Laforge & Denis Dhénain 3%.COM' Contactez, Denis Dhénain, agent commercial en immobilier. Rsac Arras 909 275 968. 3%.COM, réseau immobilier à honoraires réduits - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - Référence annonce : 394_V4850064784 Date de réalisation du diagnostic : 22/09/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 3,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 240 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 370 € et 4 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Béthune
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62400
Coordonnées : 50.532356, 2.627100
Total : 297 456€
Prix d'acquisition : 247 200€
Travaux : 30 480€
Valeur du bien : 277 680€
Frais de notaire : 19 776€
Coût estimé : 19 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1914€/mois
Loyer annuel estimé : 22968€/an
Fourchette totale : 1491€ - 2457€/mois
Fourchette annuelle : 17892€ - 29483€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 742,19 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :341 469 €
Prix d'achat :247 200 €
Décote à l'achat :-94 269€ (-27.6%)
Marge achat-revente :44 013€ (12.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 456€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 457,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :86,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 544,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 770,02€
Coût de l'assurance :26 027,40€
Taxe foncière : 2 296,79€/an
Soit par mois : 191,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 914,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 735,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 196 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 480 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incl. main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incl. main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incl. main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incl. main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incl. main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incl. main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 200€
    Peinture murs salle à manger: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béthune (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 968 €/an
Calcul : 1 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 456 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 507 €
Revenus locatifs : +22 968 €
Charges déductibles : -43 507 €
Résultat foncier Année 1 : -20 539 €(Déficit de 20 539 €)
Imputable sur revenu global : 20 539 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 027 €/an
Revenus locatifs : +22 968 €
Charges déductibles : -13 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 941 €/an
Prix d'achat du bien : 247 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 160 680 €(65% de 247 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 843 €/an
Calcul : 160 680 € × 3,636% = 5 843 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 968 €43 517 €9 699 €-20 549 €20 549 €--
223 427 €12 776 €9 438 €10 651 €---
323 896 €12 506 €9 168 €11 390 €---
424 374 €12 227 €8 889 €12 146 €---
524 861 €11 939 €8 601 €12 922 €---
625 358 €11 641 €8 304 €13 717 €---
725 866 €11 334 €7 996 €14 532 €---
826 383 €11 016 €7 678 €15 367 €---
926 911 €10 687 €7 349 €16 224 €---
1027 449 €10 347 €7 009 €17 102 €---
1127 998 €9 996 €6 658 €18 002 €---
1228 558 €9 633 €6 295 €18 925 €---
1329 129 €9 258 €5 920 €19 871 €---
1429 711 €8 871 €5 533 €20 841 €---
1530 306 €8 470 €5 132 €21 836 €---
1630 912 €8 056 €4 718 €22 856 €---
1731 530 €7 628 €4 290 €23 902 €---
1832 161 €7 186 €3 848 €24 975 €---
1932 804 €6 729 €3 391 €26 075 €---
2033 460 €6 256 €2 919 €27 203 €---
2134 129 €5 768 €2 430 €28 361 €---
2234 812 €5 264 €1 926 €29 548 €---
2335 508 €4 742 €1 404 €30 766 €---
2436 218 €4 203 €866 €32 015 €---
2536 943 €3 647 €309 €33 296 €---
TOTAL735 670 €253 697 €139 770 €481 973 €20 549 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 165 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 481 973 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 823 €-6 165 €+10 988 €
2+4 823 €+3 195 €+1 628 €
3+4 823 €+3 417 €+1 406 €
4+4 823 €+3 644 €+1 179 €
5+4 823 €+3 877 €+946 €
6+4 823 €+4 115 €+708 €
7+4 823 €+4 360 €+463 €
8+4 823 €+4 610 €+213 €
9+4 823 €+4 867 €-44 €
10+4 823 €+5 131 €-308 €
11+4 823 €+5 401 €-578 €
12+4 823 €+5 677 €-854 €
13+4 823 €+5 961 €-1 138 €
14+4 823 €+6 252 €-1 429 €
15+4 823 €+6 551 €-1 728 €
16+4 823 €+6 857 €-2 034 €
17+4 823 €+7 171 €-2 348 €
18+4 823 €+7 492 €-2 669 €
19+4 823 €+7 823 €-3 000 €
20+4 823 €+8 161 €-3 338 €
21+4 823 €+8 508 €-3 685 €
22+4 823 €+8 864 €-4 041 €
23+4 823 €+9 230 €-4 407 €
24+4 823 €+9 604 €-4 781 €
25+4 823 €+9 989 €-5 166 €
Total+120 575 €+144 592 €+-24 017 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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