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Appartement 3 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface60m²
Coût Total125 492€
Loyer Annuel6 791€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 331,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CHALONS EN CHAMPAGNE

MANDAT N° 5857 : CHALONS EN CHAMPAGNE A 5 min du centre ville à pied, dans une résidence calme avec faibles charges, appartement de type 3, 2 chambres, 60 m² Habitable environ. Vendu loué, spécial investisseurs, très bon rapport et très bon état général. Prix : 79 9000 € Situé dans copropriété de 16 lots. Charges moyennes annuelles 250 €. Pas de procédure en cours. Classe énergie : D Coût Energétique : Entre 1 260 € et 1740 € Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Référence annonce : A8449394 Date de réalisation du diagnostic : 21/10/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16 Charges prévisionnelles annuelles : 250 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.954666, 4.372542
Total : 125 492€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 119 100€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6791€/an
Fourchette totale : 446€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5348€ - 8623€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :36,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 660,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 771,48€
Coût de l'assurance :10 980,55€
Taxe foncière : 679,10€/an
Soit par mois : 56,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,83€/mois
Soit par an : 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 565,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et mise à jour de la décoration.
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des peintures et vérification des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - décoration soignée, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant robinetterie, carrelage, peinture, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:2 200€
    Revêtement sol et peinture: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant peinture et vérification des revêtements, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 492 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 831 €
Revenus locatifs : +6 791 €
Charges déductibles : -44 831 €
Résultat foncier Année 1 : -38 040 €(Déficit de 38 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 631 €/an
Revenus locatifs : +6 791 €
Charges déductibles : -5 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16639.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 791 €44 835 €4 266 €-38 044 €21 400 €16 644 €16 644 €
26 927 €5 522 €4 154 €1 405 €--15 239 €
37 065 €5 405 €4 037 €1 660 €--13 579 €
47 207 €5 285 €3 916 €1 922 €--11 657 €
57 351 €5 160 €3 792 €2 191 €--9 466 €
67 498 €5 031 €3 662 €2 467 €--6 999 €
77 648 €4 897 €3 528 €2 751 €--4 248 €
87 801 €4 758 €3 390 €3 042 €--1 205 €
97 957 €4 615 €3 247 €3 342 €---
108 116 €4 467 €3 098 €3 649 €---
118 278 €4 313 €2 945 €3 965 €---
128 444 €4 154 €2 786 €4 289 €---
138 613 €3 990 €2 622 €4 623 €---
148 785 €3 820 €2 451 €4 965 €---
158 961 €3 644 €2 275 €5 317 €---
169 140 €3 461 €2 093 €5 678 €---
179 323 €3 273 €1 904 €6 050 €---
189 509 €3 078 €1 709 €6 431 €---
199 699 €2 876 €1 507 €6 824 €---
209 893 €2 666 €1 298 €7 227 €---
2110 091 €2 450 €1 082 €7 641 €---
2210 293 €2 226 €858 €8 067 €---
2310 499 €1 994 €626 €8 505 €---
2410 709 €1 754 €386 €8 954 €---
2510 923 €1 506 €138 €9 417 €---
TOTAL217 518 €135 180 €61 771 €82 339 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 339 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 426 €-6 420 €+7 846 €
2+1 426 €0 €+1 426 €
3+1 426 €0 €+1 426 €
4+1 426 €0 €+1 426 €
5+1 426 €0 €+1 426 €
6+1 426 €0 €+1 426 €
7+1 426 €0 €+1 426 €
8+1 426 €0 €+1 426 €
9+1 426 €+641 €+785 €
10+1 426 €+1 095 €+331 €
11+1 426 €+1 189 €+237 €
12+1 426 €+1 287 €+139 €
13+1 426 €+1 387 €+39 €
14+1 426 €+1 490 €-64 €
15+1 426 €+1 595 €-169 €
16+1 426 €+1 704 €-278 €
17+1 426 €+1 815 €-389 €
18+1 426 €+1 929 €-503 €
19+1 426 €+2 047 €-621 €
20+1 426 €+2 168 €-742 €
21+1 426 €+2 292 €-866 €
22+1 426 €+2 420 €-994 €
23+1 426 €+2 551 €-1 125 €
24+1 426 €+2 686 €-1 260 €
25+1 426 €+2 825 €-1 399 €
Total+35 650 €+24 702 €+10 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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