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Appartement proche de la voie des viennes

VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface90m²
Coût Total124 440€
Loyer Annuel12 110€
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 1 balcon, Cave

Dans une copropriété en bon état de présentation avec ascenseur. Venez découvrir cet appartement en bon état de présentation, il vous propose une entrée, un séjour-salon avec accès sur un balcon, une cuisine équipée et aménagée moderne, un cellier, trois chambres dont une avec placards, une salle de bains, un wc séparé. Une cave. Double vitrage Pvc, chauffage collectif gaz. Charges de copropriété annuelles : 3192 €, Dpe D.

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.280008, 4.051327
Total : 124 440€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 115 800€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12110€/an
Fourchette totale : 816€ - 1248€/mois
Fourchette annuelle : 9793€ - 14975€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 574,07 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 666 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-33 666€ (-23.8%)
Marge achat-revente :17 226€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :46,67€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 663,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 655,69€
Coût de l'assurance :13 999,50€
Taxe foncière : 1 210,99€/an
Soit par mois : 100,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,00€/mois
Soit par an : 3 192,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 009,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, mise aux normes possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000€
    Peinture salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€, Vérification robinetterie: 1 salle de bain × 500€ = 500€, Total = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 110 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 440 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 211 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 192 €/an
Calcul : 266 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 952 €
Revenus locatifs : +12 110 €
Charges déductibles : -16 952 €
Résultat foncier Année 1 : -4 843 €(Déficit de 4 843 €)
Imputable sur revenu global : 4 843 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 152 €/an
Revenus locatifs : +12 110 €
Charges déductibles : -9 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 957 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 110 €16 957 €4 194 €-4 847 €4 847 €--
212 352 €9 045 €4 082 €3 307 €---
312 599 €8 930 €3 967 €3 669 €---
412 851 €8 811 €3 848 €4 040 €---
513 108 €8 688 €3 725 €4 420 €---
613 370 €8 561 €3 598 €4 810 €---
713 638 €8 429 €3 466 €5 209 €---
813 910 €8 292 €3 329 €5 618 €---
914 189 €8 151 €3 188 €6 037 €---
1014 472 €8 005 €3 042 €6 467 €---
1114 762 €7 854 €2 891 €6 908 €---
1215 057 €7 698 €2 735 €7 359 €---
1315 358 €7 536 €2 573 €7 822 €---
1415 665 €7 369 €2 406 €8 297 €---
1515 979 €7 196 €2 233 €8 783 €---
1616 298 €7 017 €2 054 €9 282 €---
1716 624 €6 831 €1 868 €9 793 €---
1816 957 €6 640 €1 677 €10 317 €---
1917 296 €6 441 €1 478 €10 855 €---
2017 642 €6 236 €1 273 €11 406 €---
2117 995 €6 024 €1 061 €11 971 €---
2218 354 €5 804 €841 €12 551 €---
2318 722 €5 576 €614 €13 145 €---
2419 096 €5 341 €378 €13 755 €---
2519 478 €5 098 €135 €14 380 €---
TOTAL387 882 €192 530 €60 656 €195 352 €4 847 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 454 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 543 €-1 454 €+3 997 €
2+2 543 €+992 €+1 551 €
3+2 543 €+1 101 €+1 442 €
4+2 543 €+1 212 €+1 331 €
5+2 543 €+1 326 €+1 217 €
6+2 543 €+1 443 €+1 100 €
7+2 543 €+1 563 €+980 €
8+2 543 €+1 685 €+858 €
9+2 543 €+1 811 €+732 €
10+2 543 €+1 940 €+603 €
11+2 543 €+2 072 €+471 €
12+2 543 €+2 208 €+335 €
13+2 543 €+2 347 €+196 €
14+2 543 €+2 489 €+54 €
15+2 543 €+2 635 €-92 €
16+2 543 €+2 785 €-242 €
17+2 543 €+2 938 €-395 €
18+2 543 €+3 095 €-552 €
19+2 543 €+3 256 €-713 €
20+2 543 €+3 422 €-879 €
21+2 543 €+3 591 €-1 048 €
22+2 543 €+3 765 €-1 222 €
23+2 543 €+3 944 €-1 401 €
24+2 543 €+4 126 €-1 583 €
25+2 543 €+4 314 €-1 771 €
Total+63 575 €+58 606 €+4 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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