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Détails du bien

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface50m²
Coût Total116 310€
Loyer Annuel7 571€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 340 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Electricité, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

Au coeur du Bouchon de TROYES, à 5 minutes à pied de la gare, venez découvrir ces bureaux, transformables en T2 au rez-de-chaussée d'une petite copropriété. Le bien comprend deux grands bureaux, une grande remise à côté des W.C où l'on pourrait facilement aménager une salle d'eau ! Possibilité de AIRBNB !! Contactez moi vite pour visiter Thomas PASSEMART 0661395281 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1270.0 € et 1760.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.295908, 4.070415
Total : 116 310€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 43 950€
Valeur du bien : 110 950€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7571€/an
Fourchette totale : 505€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 6055€ - 9467€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 829,18 €/m²
Basé sur :920 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 459 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-24 459€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-24 851€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 506,82€
Coût de l'assurance :10 177,13€
Taxe foncière : 757,11€/an
Soit par mois : 63,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer un chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 950 €(879 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ + 2000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 750€ = 3750€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ + 500€ (pose) = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 25€/m² = 300€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 12 m² × 100€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 571 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 310 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 018 €
Revenus locatifs : +7 571 €
Charges déductibles : -49 018 €
Résultat foncier Année 1 : -41 447 €(Déficit de 41 447 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 047 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 068 €/an
Revenus locatifs : +7 571 €
Charges déductibles : -5 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20047.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 571 €49 022 €3 908 €-41 451 €21 400 €20 051 €20 051 €
27 723 €4 968 €3 804 €2 754 €--17 297 €
37 877 €4 861 €3 697 €3 016 €--14 281 €
48 035 €4 750 €3 586 €3 284 €--10 997 €
58 195 €4 635 €3 471 €3 560 €--7 437 €
68 359 €4 516 €3 352 €3 843 €--3 594 €
78 526 €4 393 €3 229 €4 133 €---
88 697 €4 266 €3 102 €4 431 €---
98 871 €4 134 €2 970 €4 736 €---
109 048 €3 998 €2 834 €5 050 €---
119 229 €3 857 €2 693 €5 372 €---
129 414 €3 712 €2 548 €5 702 €---
139 602 €3 561 €2 397 €6 041 €---
149 794 €3 405 €2 241 €6 389 €---
159 990 €3 244 €2 080 €6 746 €---
1610 190 €3 077 €1 913 €7 113 €---
1710 394 €2 904 €1 740 €7 489 €---
1810 601 €2 726 €1 561 €7 876 €---
1910 813 €2 541 €1 377 €8 273 €---
2011 030 €2 350 €1 185 €8 680 €---
2111 250 €2 152 €988 €9 099 €---
2211 475 €1 947 €783 €9 528 €---
2311 705 €1 735 €571 €9 969 €---
2411 939 €1 516 €352 €10 422 €---
2512 178 €1 290 €126 €10 888 €---
TOTAL242 505 €129 562 €56 507 €112 943 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-6 420 €+8 010 €
2+1 590 €0 €+1 590 €
3+1 590 €0 €+1 590 €
4+1 590 €0 €+1 590 €
5+1 590 €0 €+1 590 €
6+1 590 €0 €+1 590 €
7+1 590 €+162 €+1 428 €
8+1 590 €+1 329 €+261 €
9+1 590 €+1 421 €+169 €
10+1 590 €+1 515 €+75 €
11+1 590 €+1 611 €-21 €
12+1 590 €+1 711 €-121 €
13+1 590 €+1 812 €-222 €
14+1 590 €+1 917 €-327 €
15+1 590 €+2 024 €-434 €
16+1 590 €+2 134 €-544 €
17+1 590 €+2 247 €-657 €
18+1 590 €+2 363 €-773 €
19+1 590 €+2 482 €-892 €
20+1 590 €+2 604 €-1 014 €
21+1 590 €+2 730 €-1 140 €
22+1 590 €+2 858 €-1 268 €
23+1 590 €+2 991 €-1 401 €
24+1 590 €+3 127 €-1 537 €
25+1 590 €+3 266 €-1 676 €
Total+39 750 €+33 883 €+5 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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