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Maison 4 pièces 126 m²

Bien expiré
VillePlumaugat (22)
Surface126m²
Coût Total95 040€
Loyer Annuel11 748€
Rentabilité12.36%
Cashflow/mois+390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 126 m²

REF 7675 Maison d'habitation et commerce en pierres à rénover, situé dans le bourg de Plumaugat. Elle se compose : Au rez-de-chaussée : un local commercial de 30m² avec deux espaces de stockage, une cuisine salle à manger avec un accès au jardin et à une dépendance sur l'arrière. A l'étage : Deux chambres, une salle d'eau avec WC, un espace bureau ou dressing et un grenier. Le tout sur un terrain de 207m².

Surface : 126 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/04/2025

Consommation énergie primaire : 384 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 323.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 686 € et 3 636 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plumaugat
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Coordonnées : 48.251610, -2.227348
Total : 95 040€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 7 560€
Valeur du bien : 88 560€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 979€/mois
Loyer annuel estimé : 11748€/an
Fourchette totale : 772€ - 1242€/mois
Fourchette annuelle : 9262€ - 14903€/an
Rentabilité brute :12.36%
Fourchette de rentabilité :9.75% - 15.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 790 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-84 790€ (-51.1%)
Marge achat-revente :70 750€ (42.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 491,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 205,02€
Coût de l'assurance :8 078,40€
Taxe foncière : 1 174,85€/an
Soit par mois : 97,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 979,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :390,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Normes plomberie - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 560 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 560€
    Isolation toiture/combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 560€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 560€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 748 €/an
Calcul : 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 175 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 126 €
Revenus locatifs : +11 748 €
Charges déductibles : -12 126 €
Résultat foncier Année 1 : -377 €(Déficit de 377 €)
Imputable sur revenu global : 377 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 566 €/an
Revenus locatifs : +11 748 €
Charges déductibles : -4 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 183 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 748 €12 129 €3 071 €-380 €380 €--
211 983 €4 486 €2 988 €7 498 €---
312 223 €4 400 €2 902 €7 823 €---
412 468 €4 311 €2 813 €8 156 €---
512 717 €4 220 €2 722 €8 497 €---
612 971 €4 125 €2 627 €8 846 €---
713 231 €4 028 €2 530 €9 203 €---
813 495 €3 927 €2 429 €9 569 €---
913 765 €3 822 €2 324 €9 943 €---
1014 041 €3 715 €2 217 €10 326 €---
1114 321 €3 603 €2 105 €10 718 €---
1214 608 €3 488 €1 990 €11 119 €---
1314 900 €3 370 €1 872 €11 530 €---
1415 198 €3 247 €1 749 €11 951 €---
1515 502 €3 120 €1 622 €12 382 €---
1615 812 €2 989 €1 491 €12 823 €---
1716 128 €2 854 €1 356 €13 275 €---
1816 451 €2 714 €1 216 €13 737 €---
1916 780 €2 569 €1 071 €14 211 €---
2017 115 €2 420 €922 €14 696 €---
2117 458 €2 265 €768 €15 192 €---
2217 807 €2 106 €608 €15 701 €---
2318 163 €1 941 €443 €16 222 €---
2418 526 €1 771 €273 €16 755 €---
2518 897 €1 595 €97 €17 301 €---
TOTAL376 308 €89 215 €44 205 €287 093 €380 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 114 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 467 €-114 €+2 581 €
2+2 467 €+2 249 €+218 €
3+2 467 €+2 347 €+120 €
4+2 467 €+2 447 €+20 €
5+2 467 €+2 549 €-82 €
6+2 467 €+2 654 €-187 €
7+2 467 €+2 761 €-294 €
8+2 467 €+2 871 €-404 €
9+2 467 €+2 983 €-516 €
10+2 467 €+3 098 €-631 €
11+2 467 €+3 215 €-748 €
12+2 467 €+3 336 €-869 €
13+2 467 €+3 459 €-992 €
14+2 467 €+3 585 €-1 118 €
15+2 467 €+3 715 €-1 248 €
16+2 467 €+3 847 €-1 380 €
17+2 467 €+3 982 €-1 515 €
18+2 467 €+4 121 €-1 654 €
19+2 467 €+4 263 €-1 796 €
20+2 467 €+4 409 €-1 942 €
21+2 467 €+4 558 €-2 091 €
22+2 467 €+4 710 €-2 243 €
23+2 467 €+4 866 €-2 399 €
24+2 467 €+5 026 €-2 559 €
25+2 467 €+5 190 €-2 723 €
Total+61 675 €+86 128 €+-24 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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