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Pavillon 7 pièces 170 m²

VilleAubusson (23)
Surface170m²
Coût Total209 468€
Loyer Annuel13 545€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 762,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 7 pièces 170 m²

A proximité de la Cité de la Tapisserie, des écoles, collège et lycée, venez découvrir ce grand pavillon avec une chambre? salle de bain et douche de plain pied, un très grand séjour avec de beaux parquets donnant accès à une grande terrasse orientée Est, idéale pour les réveils ensoleillés et les soirées apaisantes. 3 autres chambres à l'étage dont 2 avec cabinet de toilette. Jardin attenant et grand sous-sol avec garage

Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2026

Consommation énergie primaire : 481 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Aubusson
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Coordonnées : 45.956038, 2.166770
Total : 209 468€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 69 500€
Valeur du bien : 199 100€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1129€/mois
Loyer annuel estimé : 13545€/an
Fourchette totale : 852€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 10226€ - 17940€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :740,95 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 962 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :+3 638€ (+2.9%)
Marge achat-revente :-83 506€ (-66.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 468€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 020,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :78,55€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 099,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 763,47€
Coût de l'assurance :23 565,15€
Taxe foncière : 1 354,49€/an
Soit par mois : 112,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 481 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 500 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 200€
    Isolation des combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 150€ = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 750€ = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds: 1 hall d'entrée × 150€ = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubusson (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 545 €/an
Calcul : 1 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 468 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 943 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 516 €
Revenus locatifs : +13 545 €
Charges déductibles : -78 516 €
Résultat foncier Année 1 : -64 971 €(Déficit de 64 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 016 €/an
Revenus locatifs : +13 545 €
Charges déductibles : -9 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43571.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 545 €78 523 €6 726 €-64 978 €21 400 €43 578 €43 578 €
213 816 €8 841 €6 544 €4 975 €--38 603 €
314 092 €8 653 €6 355 €5 440 €--33 164 €
414 374 €8 458 €6 161 €5 916 €--27 248 €
514 661 €8 257 €5 960 €6 404 €--20 844 €
614 955 €8 050 €5 753 €6 905 €--13 939 €
715 254 €7 836 €5 538 €7 418 €--6 521 €
815 559 €7 614 €5 317 €7 945 €---
915 870 €7 385 €5 088 €8 485 €---
1016 187 €7 149 €4 852 €9 038 €---
1116 511 €6 905 €4 608 €9 606 €---
1216 841 €6 653 €4 356 €10 188 €---
1317 178 €6 393 €4 096 €10 785 €---
1417 522 €6 124 €3 827 €11 398 €---
1517 872 €5 846 €3 549 €12 026 €---
1618 230 €5 559 €3 262 €12 671 €---
1718 594 €5 262 €2 965 €13 332 €---
1818 966 €4 956 €2 659 €14 010 €---
1919 345 €4 640 €2 343 €14 706 €---
2019 732 €4 313 €2 016 €15 419 €---
2120 127 €3 975 €1 678 €16 152 €---
2220 530 €3 627 €1 330 €16 903 €---
2320 940 €3 267 €969 €17 674 €---
2421 359 €2 894 €597 €18 465 €---
2521 786 €2 510 €213 €19 276 €---
TOTAL433 848 €223 691 €96 763 €210 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 844 €-6 420 €+9 264 €
2+2 844 €0 €+2 844 €
3+2 844 €0 €+2 844 €
4+2 844 €0 €+2 844 €
5+2 844 €0 €+2 844 €
6+2 844 €0 €+2 844 €
7+2 844 €0 €+2 844 €
8+2 844 €+427 €+2 417 €
9+2 844 €+2 545 €+299 €
10+2 844 €+2 711 €+133 €
11+2 844 €+2 882 €-38 €
12+2 844 €+3 056 €-212 €
13+2 844 €+3 236 €-392 €
14+2 844 €+3 419 €-575 €
15+2 844 €+3 608 €-764 €
16+2 844 €+3 801 €-957 €
17+2 844 €+4 000 €-1 156 €
18+2 844 €+4 203 €-1 359 €
19+2 844 €+4 412 €-1 568 €
20+2 844 €+4 626 €-1 782 €
21+2 844 €+4 845 €-2 001 €
22+2 844 €+5 071 €-2 227 €
23+2 844 €+5 302 €-2 458 €
24+2 844 €+5 539 €-2 695 €
25+2 844 €+5 783 €-2 939 €
Total+71 100 €+63 047 €+8 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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