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Maison 4 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleNieul (87)
Surface128m²
Coût Total96 829€
Loyer Annuel12 578€
Rentabilité12.99%
Cashflow/mois+439€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 360 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 635,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 128 m² - Maison en pierre de 4 pièces principales

Sur la commune de Nieul, maison mitoyenne en pierre à rénover entièrement sur une parcelle de plus d'un hectare. Elle se compose d'une cuisine, d'un séjour, une salle de bain, trois chambres et un bureau. Combles aménageables. Deux granges complètent le bien. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 8.48% Référence annonce : 458-5798Q Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 75 000 €

Ville : Nieul
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87510
Coordonnées : 45.908100, 1.173370
Total : 96 829€
Prix d'acquisition : 81 360€
Travaux : 8 960€
Valeur du bien : 90 320€
Frais de notaire : 6 509€
Coût estimé : 6 509€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12578€/an
Fourchette totale : 838€ - 1311€/mois
Fourchette annuelle : 10053€ - 15736€/an
Rentabilité brute :12.99%
Fourchette de rentabilité :10.38% - 16.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 829€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :28,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 504,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 114,91€
Coût de l'assurance :8 472,54€
Taxe foncière : 1 257,77€/an
Soit par mois : 104,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 048,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :438,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments obsolètes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 960 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 960€
    Isolation combles perdus: 128 m² × 70€/m² = 8960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 578 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 829 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 258 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 749 €
Revenus locatifs : +12 578 €
Charges déductibles : -13 749 €
Résultat foncier Année 1 : -1 172 €(Déficit de 1 172 €)
Imputable sur revenu global : 1 172 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 789 €/an
Revenus locatifs : +12 578 €
Charges déductibles : -4 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 788 €/an
Prix d'achat du bien : 81 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 884 €(65% de 81 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 923 €/an
Calcul : 52 884 € × 3,636% = 1 923 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 578 €13 752 €3 196 €-1 175 €1 175 €--
212 829 €4 707 €3 110 €8 122 €---
313 086 €4 618 €3 022 €8 467 €---
413 348 €4 527 €2 930 €8 821 €---
513 614 €4 432 €2 836 €9 182 €---
613 887 €4 335 €2 738 €9 552 €---
714 165 €4 234 €2 637 €9 931 €---
814 448 €4 129 €2 532 €10 319 €---
914 737 €4 021 €2 424 €10 716 €---
1015 031 €3 909 €2 313 €11 122 €---
1115 332 €3 794 €2 197 €11 538 €---
1215 639 €3 675 €2 078 €11 964 €---
1315 952 €3 551 €1 954 €12 400 €---
1416 271 €3 423 €1 827 €12 847 €---
1516 596 €3 291 €1 695 €13 305 €---
1616 928 €3 155 €1 558 €13 773 €---
1717 266 €3 014 €1 417 €14 253 €---
1817 612 €2 868 €1 271 €14 744 €---
1917 964 €2 717 €1 121 €15 247 €---
2018 323 €2 561 €965 €15 762 €---
2118 690 €2 400 €803 €16 290 €---
2219 064 €2 233 €637 €16 830 €---
2319 445 €2 061 €464 €17 384 €---
2419 834 €1 883 €286 €17 951 €---
2520 230 €1 699 €102 €18 532 €---
TOTAL402 867 €94 992 €46 115 €307 875 €1 175 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 352 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 641 €-352 €+2 993 €
2+2 641 €+2 437 €+204 €
3+2 641 €+2 540 €+101 €
4+2 641 €+2 646 €-5 €
5+2 641 €+2 755 €-114 €
6+2 641 €+2 866 €-225 €
7+2 641 €+2 979 €-338 €
8+2 641 €+3 096 €-455 €
9+2 641 €+3 215 €-574 €
10+2 641 €+3 337 €-696 €
11+2 641 €+3 461 €-820 €
12+2 641 €+3 589 €-948 €
13+2 641 €+3 720 €-1 079 €
14+2 641 €+3 854 €-1 213 €
15+2 641 €+3 991 €-1 350 €
16+2 641 €+4 132 €-1 491 €
17+2 641 €+4 276 €-1 635 €
18+2 641 €+4 423 €-1 782 €
19+2 641 €+4 574 €-1 933 €
20+2 641 €+4 729 €-2 088 €
21+2 641 €+4 887 €-2 246 €
22+2 641 €+5 049 €-2 408 €
23+2 641 €+5 215 €-2 574 €
24+2 641 €+5 385 €-2 744 €
25+2 641 €+5 559 €-2 918 €
Total+66 025 €+92 363 €+-26 338 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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