Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VillePerthus (66)
Surface180m²
Coût Total232 920€
Loyer Annuel22 754€
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+473€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 105,56 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 6 chambres, Exposition sud, Pas de balcon

Cette maison de ville pleine de caractère datant de 1840, située en plein centre du village, offre trois niveaux d'environ 65 m² chacun. Elle est dotée d'un salon/salle à manger, d'une cuisine, de six chambres à coucher et de trois salles de bains, entre autres aménagements. Il est aussi envisageable de convertir cette propriété en trois appartements distincts. Ce bien provient d'une division, la copropriété est en cours d'établissement.

Ville : Perthus
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66480
Coordonnées : 42.467558, 2.863450
Total : 232 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 217 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.53€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 14.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1896€/mois
Loyer annuel estimé : 22754€/an
Fourchette totale : 1419€ - 2534€/mois
Fourchette annuelle : 17029€ - 30404€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 13.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 604,03 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 725 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-89 725€ (-31.1%)
Marge achat-revente :55 805€ (19.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 166,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 895,73€
Coût de l'assurance :20 380,50€
Taxe foncière : 2 275,44€/an
Soit par mois : 189,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 896,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :472,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 3 salles de bain (environ 15 m² total)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Mise à niveau de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 15 m² × 1200€/m² = 18000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perthus. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 754 €/an
Calcul : 1 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 141 €
Revenus locatifs : +22 754 €
Charges déductibles : -29 141 €
Résultat foncier Année 1 : -6 386 €(Déficit de 6 386 €)
Imputable sur revenu global : 6 386 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 141 €/an
Revenus locatifs : +22 754 €
Charges déductibles : -11 141 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 614 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 754 €29 148 €8 058 €-6 394 €6 394 €--
223 210 €10 937 €7 847 €12 272 €---
323 674 €10 719 €7 628 €12 955 €---
424 147 €10 492 €7 402 €13 655 €---
524 630 €10 258 €7 167 €14 372 €---
625 123 €10 015 €6 924 €15 108 €---
725 625 €9 764 €6 673 €15 862 €---
826 138 €9 503 €6 413 €16 634 €---
926 660 €9 234 €6 143 €17 427 €---
1027 194 €8 954 €5 864 €18 239 €---
1127 738 €8 665 €5 575 €19 072 €---
1228 292 €8 366 €5 275 €19 926 €---
1328 858 €8 056 €4 965 €20 802 €---
1429 435 €7 735 €4 644 €21 700 €---
1530 024 €7 402 €4 312 €22 622 €---
1630 624 €7 058 €3 967 €23 566 €---
1731 237 €6 701 €3 611 €24 536 €---
1831 862 €6 332 €3 242 €25 530 €---
1932 499 €5 950 €2 859 €26 549 €---
2033 149 €5 554 €2 463 €27 595 €---
2133 812 €5 144 €2 053 €28 668 €---
2234 488 €4 719 €1 628 €29 769 €---
2335 178 €4 279 €1 189 €30 899 €---
2435 881 €3 824 €733 €32 057 €---
2536 599 €3 352 €262 €33 247 €---
TOTAL728 831 €212 162 €116 896 €516 669 €6 394 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 918 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 516 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 778 €-1 918 €+6 696 €
2+4 778 €+3 682 €+1 096 €
3+4 778 €+3 887 €+891 €
4+4 778 €+4 096 €+682 €
5+4 778 €+4 312 €+466 €
6+4 778 €+4 532 €+246 €
7+4 778 €+4 758 €+20 €
8+4 778 €+4 990 €-212 €
9+4 778 €+5 228 €-450 €
10+4 778 €+5 472 €-694 €
11+4 778 €+5 722 €-944 €
12+4 778 €+5 978 €-1 200 €
13+4 778 €+6 241 €-1 463 €
14+4 778 €+6 510 €-1 732 €
15+4 778 €+6 786 €-2 008 €
16+4 778 €+7 070 €-2 292 €
17+4 778 €+7 361 €-2 583 €
18+4 778 €+7 659 €-2 881 €
19+4 778 €+7 965 €-3 187 €
20+4 778 €+8 279 €-3 501 €
21+4 778 €+8 600 €-3 822 €
22+4 778 €+8 931 €-4 153 €
23+4 778 €+9 270 €-4 492 €
24+4 778 €+9 617 €-4 839 €
25+4 778 €+9 974 €-5 196 €
Total+119 450 €+155 001 €+-35 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →