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Maison 6 pièces 287 m²

Bien expiré
VilleVareilles (23)
Surface287
Coût Total352 500
Loyer Annuel21 379
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 287 m²
Prix au m² : 867,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 287 m² - Maison À Vendre

Charmante propriété en pierres de caractère – Ancien restaurant située à 5 minutes de La Souterraine et de toutes ses commodités.

Cette superbe propriété en pierres, chargée d'histoire et de caractère, offre de très belles prestations dans un cadre authentique et chaleureux. Anciennement exploitée en restaurant, elle séduit par ses volumes généreux et son cachet préservé.

Elle se compose de quatre chambres, offrant confort et intimité, ainsi que de deux salons aux ambiances distinctes, parfaits pour recevoir. Les matériaux nobles, la pierre apparente et les détails d'époque confèrent à l'ensemble une atmosphère unique.

Une petite cour complète ce bien, idéal pour profiter des beaux jours. Que ce soit à titre de résidence principale, secondaire, ou pour une chambre d'hôtes, cette propriété vous attend. Référence agence : 8959 Référence annonce : 7TX1-7ZR-XE2 Date de réalisation du diagnostic : 03/08/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 771 € et 6 455 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Vareilles
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.295490, 1.443980
Total : 352 500
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 83 580
Valeur du bien : 332 580
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 287
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1782€/mois
Loyer annuel estimé : 21379€/an
Fourchette totale : 1409€ - 2253€/mois
Fourchette annuelle : 16908€ - 27031€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :352 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 745,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :99,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 845,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 254,87
Coût de l'assurance :29 962,50
Taxe foncière : 2 137,87€/an
Soit par mois : 178,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 781,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 023,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 287 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 287 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 36 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Salon/Pièces de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 580(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 480
    Isolation combles perdus: 287 m² × 40€/m² = 11480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800
    Remplacement fenêtres: 36 fenêtres × 300€/fenêtre = 10800€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon/Pièces de vie - Rafraîchissement léger:2 200
    Peinture salons: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 379 €/an
Calcul : 1 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 352 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 199 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 138 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 749
Revenus locatifs : +21 379
Charges déductibles : -98 749
Résultat foncier Année 1 : -77 370(Déficit de 77 370 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 970
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 169 €/an
Revenus locatifs : +21 379
Charges déductibles : -15 169
Résultat foncier Années 2+ : 6 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55970.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 37998 76011 844-77 38221 400 €55 982 €55 982 €
221 80614 86611 5296 940--49 041 €
322 24214 54111 2047 702--41 339 €
422 68714 20410 8688 483--32 856 €
523 14113 85610 5199 285--23 571 €
623 60413 49610 15910 108--13 462 €
724 07613 1239 78610 953--2 509 €
824 55712 7379 40111 820---
925 04912 3389 00212 710---
1025 55011 9268 58913 624---
1126 06111 4998 16314 562---
1226 58211 0577 72115 524---
1327 11310 6007 26416 513---
1427 65610 1286 79117 528---
1528 2099 6396 30218 570---
1628 7739 1335 79719 640---
1729 3488 6105 27320 739---
1829 9358 0684 73221 867---
1930 5347 5084 17223 026---
2031 1456 9293 59224 216---
2131 7686 3292 99325 438---
2232 4035 7092 37326 694---
2333 0515 0681 73127 984---
2433 7124 4041 06729 308---
2534 3863 71738130 669---
TOTAL684 766338 244171 255346 52221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 522
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 490-6 420+10 910
2+4 4900+4 490
3+4 4900+4 490
4+4 4900+4 490
5+4 4900+4 490
6+4 4900+4 490
7+4 4900+4 490
8+4 490+2 793+1 697
9+4 490+3 813+677
10+4 490+4 087+403
11+4 490+4 368+122
12+4 490+4 657-167
13+4 490+4 954-464
14+4 490+5 258-768
15+4 490+5 571-1 081
16+4 490+5 892-1 402
17+4 490+6 222-1 732
18+4 490+6 560-2 070
19+4 490+6 908-2 418
20+4 490+7 265-2 775
21+4 490+7 632-3 142
22+4 490+8 008-3 518
23+4 490+8 395-3 905
24+4 490+8 792-4 302
25+4 490+9 201-4 711
Total+112 250+103 957+8 293
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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