Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 6 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface125m²
Coût Total191 520€
Loyer Annuel15 848€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 032 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 6 pièces principales

Centre ville de Cahors, maison avec jardin, répartis sur 2 niveaux avec sous-sol et garage indépendant. Possibilité de faire deux appartements T3. A visiter sans tarder. Honoraires à charge acquéreur : 7.5% Référence annonce : 265-317B Date de réalisation du diagnostic : 09/07/2024 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 768 € et 5 098 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.447050, 1.434682
Total : 191 520€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 181 200€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1321€/mois
Loyer annuel estimé : 15848€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1669€/mois
Fourchette annuelle : 12543€ - 20023€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :55,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 008,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 272,73€
Coût de l'assurance :16 758,00€
Taxe foncière : 1 584,75€/an
Soit par mois : 132,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 320,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, remplacement de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 3 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
Entrée/CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol, peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 44€/m² = 5500€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 1800€ = 5400€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée/Couloir:800€
    Rénovation entrée/couloir: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 321 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 848 €/an
Calcul : 1 321 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 520 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 960 €
Revenus locatifs : +15 848 €
Charges déductibles : -60 960 €
Résultat foncier Année 1 : -45 113 €(Déficit de 45 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 760 €/an
Revenus locatifs : +15 848 €
Charges déductibles : -8 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23712.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 848 €60 966 €6 511 €-45 119 €21 400 €23 719 €23 719 €
216 164 €8 594 €6 339 €7 570 €--16 149 €
316 488 €8 416 €6 161 €8 071 €--8 077 €
416 818 €8 232 €5 977 €8 585 €---
517 154 €8 042 €5 786 €9 112 €---
617 497 €7 844 €5 589 €9 653 €---
717 847 €7 640 €5 385 €10 207 €---
818 204 €7 429 €5 174 €10 775 €---
918 568 €7 210 €4 955 €11 358 €---
1018 939 €6 984 €4 729 €11 956 €---
1119 318 €6 749 €4 494 €12 569 €---
1219 704 €6 507 €4 252 €13 197 €---
1320 099 €6 256 €4 001 €13 842 €---
1420 500 €5 996 €3 741 €14 504 €---
1520 910 €5 728 €3 473 €15 183 €---
1621 329 €5 449 €3 194 €15 879 €---
1721 755 €5 162 €2 907 €16 594 €---
1822 190 €4 864 €2 609 €17 327 €---
1922 634 €4 555 €2 300 €18 079 €---
2023 087 €4 236 €1 981 €18 851 €---
2123 549 €3 906 €1 651 €19 643 €---
2224 020 €3 564 €1 309 €20 455 €---
2324 500 €3 210 €955 €21 290 €---
2424 990 €2 844 €589 €22 146 €---
2525 490 €2 465 €210 €23 024 €---
TOTAL507 601 €202 850 €94 273 €304 752 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 328 €-6 420 €+9 748 €
2+3 328 €0 €+3 328 €
3+3 328 €0 €+3 328 €
4+3 328 €+152 €+3 176 €
5+3 328 €+2 734 €+594 €
6+3 328 €+2 896 €+432 €
7+3 328 €+3 062 €+266 €
8+3 328 €+3 233 €+95 €
9+3 328 €+3 407 €-79 €
10+3 328 €+3 587 €-259 €
11+3 328 €+3 771 €-443 €
12+3 328 €+3 959 €-631 €
13+3 328 €+4 153 €-825 €
14+3 328 €+4 351 €-1 023 €
15+3 328 €+4 555 €-1 227 €
16+3 328 €+4 764 €-1 436 €
17+3 328 €+4 978 €-1 650 €
18+3 328 €+5 198 €-1 870 €
19+3 328 €+5 424 €-2 096 €
20+3 328 €+5 655 €-2 327 €
21+3 328 €+5 893 €-2 565 €
22+3 328 €+6 137 €-2 809 €
23+3 328 €+6 387 €-3 059 €
24+3 328 €+6 644 €-3 316 €
25+3 328 €+6 907 €-3 579 €
Total+83 200 €+91 426 €+-8 226 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →