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Appartement 2 pièces 46 m²

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface46m²
Coût Total100 090€
Loyer Annuel7 705€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 306 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 571,87 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46.8 m²

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE VEND à CLERMONT FERRAND (63000), 11 Allée des Tournesols, un appartement T2 de 46,80 m² avec garage en sous-sol (lot n°125) au 1er étage SANS ascenseur. Réf. 0047C63-L040. Lot n°59.

L'appartement se situe dans le quartier résidentiel de la Pradelle, à proximité du centre-ville, des commerces, des écoles, des transports et des principaux axes de circulation.

Il se compose d'un hall d'entrée avec placard, une cuisine ouverte sur le séjour donnant accès au balcon, une chambre, un dressing (possibilité de créer une buanderie), une salle de bains et un WC séparé.

Atouts principaux :

  • Pièce à vivre de 28m²,
  • Balcon exposé Sud-Est,
  • DPE C.

DPE : C (116 KWh/m².an) – GES : C (22 kgCO2/m².an). Montant des dépenses d'énergie pour un usage habituel estimé entre 630 € et 900 €/an (prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021, abonnements compris). Copropriété de 140 lots (dont 72 logements) sans procédure en cours. Charges de copropriété estimées à 60 €/mois (incluant l'eau froide, le fond travaux, l'entretien général des parties communes, l'assurance immeuble et les honoraires syndic).

Prix de vente : 72 306 € (prix garage en sous-sol inclus). Honoraires à la charge du vendeur. Aucun frais d'agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques (***). Sous réserve de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Visite sur rendez-vous. Remise des offres d'achat par e-mail, au plus tard 1 mois à compter du 26/06/2026. Référence annonce : 63-21-005954 Date de réalisation du diagnostic : 03/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 140 Charges prévisionnelles annuelles : 700 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 630 € et 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.774740, 3.148058
Total : 100 090€
Prix d'acquisition : 72 306€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 94 306€
Frais de notaire : 5 784€
Coût estimé : 5 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 17.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7705€/an
Fourchette totale : 524€ - 786€/mois
Fourchette annuelle : 6292€ - 9435€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 429,97 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :111 779 €
Prix d'achat :72 306 €
Décote à l'achat :-39 473€ (-35.3%)
Marge achat-revente :11 689€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 531,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 715,79€
Coût de l'assurance :8 757,87€
Taxe foncière : 770,46€/an
Soit par mois : 64,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 642,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambre:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 28 m² × 50€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 705 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 090 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 330 €
Revenus locatifs : +7 705 €
Charges déductibles : -27 330 €
Résultat foncier Année 1 : -19 625 €(Déficit de 19 625 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 330 €/an
Revenus locatifs : +7 705 €
Charges déductibles : -5 330 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8925.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 306 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 999 €(65% de 72 306 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 709 €/an
Calcul : 46 999 € × 3,636% = 1 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 705 €27 333 €3 492 €-19 629 €10 700 €8 929 €8 929 €
27 859 €5 242 €3 401 €2 617 €--6 312 €
38 016 €5 148 €3 307 €2 868 €--3 444 €
48 176 €5 050 €3 209 €3 126 €--317 €
58 340 €4 949 €3 108 €3 391 €---
68 506 €4 844 €3 003 €3 663 €---
78 677 €4 735 €2 894 €3 942 €---
88 850 €4 622 €2 782 €4 228 €---
99 027 €4 506 €2 665 €4 521 €---
109 208 €4 385 €2 544 €4 823 €---
119 392 €4 260 €2 419 €5 132 €---
129 580 €4 130 €2 289 €5 449 €---
139 771 €3 996 €2 155 €5 775 €---
149 967 €3 857 €2 016 €6 110 €---
1510 166 €3 713 €1 872 €6 453 €---
1610 369 €3 563 €1 723 €6 806 €---
1710 577 €3 409 €1 568 €7 168 €---
1810 788 €3 249 €1 408 €7 540 €---
1911 004 €3 083 €1 242 €7 921 €---
2011 224 €2 911 €1 070 €8 313 €---
2111 449 €2 733 €892 €8 716 €---
2211 678 €2 548 €708 €9 129 €---
2311 911 €2 357 €517 €9 554 €---
2412 149 €2 160 €319 €9 990 €---
2512 392 €1 955 €114 €10 438 €---
TOTAL246 779 €118 735 €50 716 €128 044 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 618 €-3 210 €+4 828 €
2+1 618 €0 €+1 618 €
3+1 618 €0 €+1 618 €
4+1 618 €0 €+1 618 €
5+1 618 €+922 €+696 €
6+1 618 €+1 099 €+519 €
7+1 618 €+1 182 €+436 €
8+1 618 €+1 268 €+350 €
9+1 618 €+1 356 €+262 €
10+1 618 €+1 447 €+171 €
11+1 618 €+1 540 €+78 €
12+1 618 €+1 635 €-17 €
13+1 618 €+1 733 €-115 €
14+1 618 €+1 833 €-215 €
15+1 618 €+1 936 €-318 €
16+1 618 €+2 042 €-424 €
17+1 618 €+2 150 €-532 €
18+1 618 €+2 262 €-644 €
19+1 618 €+2 376 €-758 €
20+1 618 €+2 494 €-876 €
21+1 618 €+2 615 €-997 €
22+1 618 €+2 739 €-1 121 €
23+1 618 €+2 866 €-1 248 €
24+1 618 €+2 997 €-1 379 €
25+1 618 €+3 131 €-1 513 €
Total+40 450 €+38 413 €+2 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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