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Maison 4 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleVal-d'Esnoms (52)
Surface115
Coût Total98 484
Loyer Annuel9 894
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+234
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 800 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 737,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 115 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial GOUX et associé vous proposent : Maison de ville / village à vendre - LE VAL D ESNOMS (52190)


Découvrez cette charmante maison dans un village proche du Lac de Villegusien. Elle se compose d'un rez-de-chaussée avec cuisine, d'une grande pièce de vie de 45 m² ralliant modernité et ancien, une salle de bains et une chambre. A l'étage une seconde chambre avec placard et coin sanitaire de 24 m² et des greniers aménageables. Garage avec porte motorisée, cour et terrain.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude GOUX et associé - Notaires à Langres - N° SIRET : 77561332600047


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Surface : 115 m²

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 240 € et 5 790 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Val-d'Esnoms
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52190
Coordonnées : 47.699650, 5.225254
Total : 98 484
Prix d'acquisition : 84 800
Travaux : 6 900
Valeur du bien : 91 700
Frais de notaire : 6 784
Coût estimé : 6 784
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9894€/an
Fourchette totale : 635€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 7620€ - 12846€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 13.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 484
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 508,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 650,68
Coût de l'assurance :8 371,14
Taxe foncière : 989,36€/an
Soit par mois : 82,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 900(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 484 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 393
Revenus locatifs : +9 894
Charges déductibles : -11 393
Résultat foncier Année 1 : -1 500(Déficit de 1 500 €)
Imputable sur revenu global : 1 500
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 493 €/an
Revenus locatifs : +9 894
Charges déductibles : -4 493
Résultat foncier Années 2+ : 5 400 €/an
Prix d'achat du bien : 84 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 89411 3963 172-1 5031 503 €--
210 0924 4103 0865 681---
310 2934 3222 9985 972---
410 4994 2302 9066 269---
510 7094 1362 8116 574---
610 9234 0382 7146 886---
711 1423 9372 6137 205---
811 3653 8332 5087 532---
911 5923 7252 4017 867---
1011 8243 6132 2898 210---
1112 0603 4982 1748 562---
1212 3013 3802 0558 922---
1312 5483 2571 9339 291---
1412 7983 1301 8069 669---
1513 0542 9991 67510 056---
1613 3162 8631 53910 452---
1713 5822 7241 39910 858---
1813 8532 5791 25511 274---
1914 1312 4301 10611 701---
2014 4132 27695212 137---
2114 7012 11679212 585---
2214 9951 95262813 044---
2315 2951 78245813 514---
2415 6011 60628213 995---
2515 9131 42510114 489---
TOTAL316 89685 65645 651231 2401 503Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 451
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 240
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 078-451+2 529
2+2 078+1 704+374
3+2 078+1 791+287
4+2 078+1 881+197
5+2 078+1 972+106
6+2 078+2 066+12
7+2 078+2 161-83
8+2 078+2 260-182
9+2 078+2 360-282
10+2 078+2 463-385
11+2 078+2 569-491
12+2 078+2 677-599
13+2 078+2 787-709
14+2 078+2 901-823
15+2 078+3 017-939
16+2 078+3 136-1 058
17+2 078+3 257-1 179
18+2 078+3 382-1 304
19+2 078+3 510-1 432
20+2 078+3 641-1 563
21+2 078+3 775-1 697
22+2 078+3 913-1 835
23+2 078+4 054-1 976
24+2 078+4 199-2 121
25+2 078+4 347-2 269
Total+51 950+69 372+-17 422
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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