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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleMeyssac (19)
Surface170m²
Coût Total197 430€
Loyer Annuel15 958€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 638,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité, dans un village avec toutes les commodités, maison actuellement à usage professionnel, transformable en habitation très facilement, élevée sur s/sol total de 170 m². Au RDC de plain pied , entrée, 7 pièces, toilette. Combles aménageables. Terrain de 772 m². Affaire à saisir rapidement. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Meyssac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19500
Coordonnées : 45.060120, 1.687760
Total : 197 430€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 80 250€
Valeur du bien : 188 750€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1330€/mois
Loyer annuel estimé : 15958€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1693€/mois
Fourchette annuelle : 12535€ - 20315€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :59,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 033,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 970,91€
Coût de l'assurance :17 768,70€
Taxe foncière : 1 595,82€/an
Soit par mois : 132,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 329,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 250 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 650€
    Isolation combles: 170 m² × 62€/m² = 10540€, Main d'œuvre: 110€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meyssac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 958 €/an
Calcul : 1 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 430 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 125 €
Revenus locatifs : +15 958 €
Charges déductibles : -89 125 €
Résultat foncier Année 1 : -73 167 €(Déficit de 73 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 875 €/an
Revenus locatifs : +15 958 €
Charges déductibles : -8 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51766.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 958 €89 131 €6 575 €-73 173 €21 400 €51 773 €51 773 €
216 277 €8 706 €6 399 €7 571 €--44 202 €
316 603 €8 525 €6 218 €8 078 €--36 124 €
416 935 €8 337 €6 031 €8 598 €--27 526 €
517 274 €8 143 €5 837 €9 130 €--18 396 €
617 619 €7 943 €5 636 €9 676 €--8 720 €
717 972 €7 735 €5 429 €10 236 €---
818 331 €7 521 €5 214 €10 810 €---
918 698 €7 299 €4 993 €11 398 €---
1019 072 €7 070 €4 763 €12 002 €---
1119 453 €6 832 €4 526 €12 621 €---
1219 842 €6 587 €4 280 €13 255 €---
1320 239 €6 333 €4 027 €13 906 €---
1420 644 €6 071 €3 764 €14 573 €---
1521 056 €5 799 €3 493 €15 257 €---
1621 478 €5 519 €3 212 €15 959 €---
1721 907 €5 228 €2 922 €16 679 €---
1822 345 €4 928 €2 621 €17 417 €---
1922 792 €4 617 €2 311 €18 175 €---
2023 248 €4 296 €1 989 €18 952 €---
2123 713 €3 964 €1 657 €19 749 €---
2224 187 €3 620 €1 314 €20 567 €---
2324 671 €3 265 €958 €21 406 €---
2425 164 €2 897 €591 €22 267 €---
2525 668 €2 517 €211 €23 150 €---
TOTAL511 146 €232 885 €94 971 €278 261 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 351 €-6 420 €+9 771 €
2+3 351 €0 €+3 351 €
3+3 351 €0 €+3 351 €
4+3 351 €0 €+3 351 €
5+3 351 €0 €+3 351 €
6+3 351 €0 €+3 351 €
7+3 351 €+455 €+2 896 €
8+3 351 €+3 243 €+108 €
9+3 351 €+3 420 €-69 €
10+3 351 €+3 601 €-250 €
11+3 351 €+3 786 €-435 €
12+3 351 €+3 976 €-625 €
13+3 351 €+4 172 €-821 €
14+3 351 €+4 372 €-1 021 €
15+3 351 €+4 577 €-1 226 €
16+3 351 €+4 788 €-1 437 €
17+3 351 €+5 004 €-1 653 €
18+3 351 €+5 225 €-1 874 €
19+3 351 €+5 452 €-2 101 €
20+3 351 €+5 686 €-2 335 €
21+3 351 €+5 925 €-2 574 €
22+3 351 €+6 170 €-2 819 €
23+3 351 €+6 422 €-3 071 €
24+3 351 €+6 680 €-3 329 €
25+3 351 €+6 945 €-3 594 €
Total+83 775 €+83 478 €+297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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