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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleManosque (04)
Surface133
Coût Total215 630
Loyer Annuel17 098
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 218,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Non meublé

1894 L'immobilier Agence Immobilière Aix-en-Provence vous propose : un appartement de 133m² idéalement situé entre la zone commerciale et le centre-ville.

Découvrez cet appartement sur deux niveaux. L'entrée dessert une grande suite parentale de 26m² avec sa salle d'eau, des WC séparés et un espace de rangements avec accès aux combles. Au niveau inférieur, profitez d'une belle pièce de vie lumineuse de 33m² avec cuisine ouverte équipée, une chambre de plus de 12m², une grande salle d'eau, des WC séparés, une buanderie et une pièce de 13m² avec verrière pouvant servir de chambre d'enfant/bureau/dressing. Un cellier et une cave viennent s'ajouter à ce bien. L'appartement se situe à 350 mètres à pied de la zone commerciale et 20 minutes de la place du Terreau. Concernant la copropriété, les charges sont de 300€/an environ et la taxe foncière est de 1036€.

Honoraires à charge vendeur. Contact Naïs TURPIN - EI: Agent commercial en immobilier enregistré au RSAC du greffe d'Aix en Provence sous le n°839 478 161 titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société 1894-L'immobilier. La présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial en contact. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Référence agence : 14684

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.820990, 5.787449
Total : 215 630
Prix d'acquisition : 162 000
Travaux : 40 670
Valeur du bien : 202 670
Frais de notaire : 12 960
Coût estimé : 12 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1425€/mois
Loyer annuel estimé : 17098€/an
Fourchette totale : 1121€ - 1811€/mois
Fourchette annuelle : 13451€ - 21734€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 474,83 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 152
Prix d'achat :162 000
Décote à l'achat :-34 152 (-17.4%)
Marge achat-revente :-19 478€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 630
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 069,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :62,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 104,36
Coût de l'assurance :18 867,62
Taxe foncière : 1 036,00€/an
Soit par mois : 86,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 424,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 133 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour conformité et confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 20 m² (estimation pour salon)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 670(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 900
    Parquet flottant: 39 m² × 100€/m² = 3900€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 170
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 30€/m² = 1170€, Main d'œuvre: 30€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 098 €/an
Calcul : 1 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 630 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 020
Revenus locatifs : +17 098
Charges déductibles : -50 020
Résultat foncier Année 1 : -32 923(Déficit de 32 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 523
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 350 €/an
Revenus locatifs : +17 098
Charges déductibles : -9 350
Résultat foncier Années 2+ : 7 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11522.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 09850 0277 267-32 93021 400 €11 530 €11 530 €
217 4409 1657 0748 275--3 254 €
317 7898 9656 8758 823---
418 1448 7596 6689 385---
518 5078 5466 4559 962---
618 8778 3256 23410 553---
719 2558 0966 00611 159---
819 6407 8605 76911 780---
920 0337 6155 52512 417---
1020 4337 3625 27213 071---
1120 8427 1015 01013 741---
1221 2596 8304 73914 429---
1321 6846 5504 45915 135---
1422 1186 2604 16915 858---
1522 5605 9603 86916 601---
1623 0115 6493 55917 362---
1723 4725 3283 23718 143---
1823 9414 9962 90518 945---
1924 4204 6522 56119 768---
2024 9084 2962 20620 612---
2125 4063 9281 83821 478---
2225 9153 5481 45722 367---
2326 4333 1541 06323 279---
2426 9612 74665624 215---
2527 5012 32523425 176---
TOTAL547 647198 042105 104349 60521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 605
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 591-6 420+10 011
2+3 5910+3 591
3+3 591+1 671+1 920
4+3 591+2 816+775
5+3 591+2 988+603
6+3 591+3 166+425
7+3 591+3 348+243
8+3 591+3 534+57
9+3 591+3 725-134
10+3 591+3 921-330
11+3 591+4 122-531
12+3 591+4 329-738
13+3 591+4 540-949
14+3 591+4 757-1 166
15+3 591+4 980-1 389
16+3 591+5 209-1 618
17+3 591+5 443-1 852
18+3 591+5 684-2 093
19+3 591+5 930-2 339
20+3 591+6 184-2 593
21+3 591+6 443-2 852
22+3 591+6 710-3 119
23+3 591+6 984-3 393
24+3 591+7 265-3 674
25+3 591+7 553-3 962
Total+89 775+104 881+-15 106
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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