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Maison à vendre

VilleBoisseuil (87)
Surface270
Coût Total358 640
Loyer Annuel29 484
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+306
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 258 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 955,56 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 70 m²), 5 chambres, 6 parkings: Box de stationnement, Garage, 4 parkings, Jardin, Terrasse, Exposition sud-est, Pas de balcon

PROCHE BOISSEUIL - GRANDE MAISON 5 CHAMBRES A 5 minutes de Boisseuil et de l'A20, sur la commune d'Eyjeaux, nichée sur un magnifique terrain de 2500 m², cette maison de 270 m² habitables sera idéale pour accueillir une grande famille ou des propriétaires aimant recevoir. Une vie de plain pied étant parfaitement compatible avec ce bien, vous profiterez d'un quotidien pratique et agréable. Nous commencerons la visite par la découverte d'une vaste pièce de vie prolongée d'une magnifique véranda vitrée pour un total de 70 m². Une cuisine indépendante de 13 m² sera également à votre disposition. Côté nuit, vous retrouverez à ce niveau 4 chambres de 10m² à 14 m², dont une type duplex, ainsi qu'une salle de bains et un WC indépendant. A l'étage inférieur, en rez de jardin, vous disposerez d' une cinquième chambre, d'un salon d'été de 45 m², d'une cuisine d'été, d'une salle d'eau et d'un WC. De nombreux espaces de rangement du type buanderie, atelier, cave et chaufferie seront également à votre disposition. Un garage indépendant de 73 m² sera le lieu idéal pour le stationnement de vos véhicules ou représentera une capacité de stockage importante. Pour plus de confort, il dispose d'un wc et d'une douche. N'hésitez pas à nous contacter pour visiter ce bien.

Date de réalisation du diagnostic de performance énergétique : 17/06/2025 DPE : D Honoraires à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Boisseuil
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87220
Coordonnées : 45.765113, 1.327170
Total : 358 640
Prix d'acquisition : 258 000
Travaux : 80 000
Valeur du bien : 338 000
Frais de notaire : 20 640
Coût estimé : 20 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2457€/mois
Loyer annuel estimé : 29484€/an
Fourchette totale : 1964€ - 3073€/mois
Fourchette annuelle : 23574€ - 36876€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :492,11 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 870
Prix d'achat :258 000
Décote à l'achat :+125 130 (+94.2%)
Marge achat-revente :-225 770€ (-169.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 801,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :104,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 905,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 723,56
Coût de l'assurance :31 381,00
Taxe foncière : 2 948,42€/an
Soit par mois : 245,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 457,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 151,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :305,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 70 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 000(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:16 200
    Isolation toiture/combles: 270 m² × 60€/m² = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:27 200
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 800€ = 27200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds salon: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boisseuil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 484 €/an
Calcul : 2 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 640 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 255 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 706
Revenus locatifs : +29 484
Charges déductibles : -96 706
Résultat foncier Année 1 : -67 221(Déficit de 67 221 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 821
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 706 €/an
Revenus locatifs : +29 484
Charges déductibles : -16 706
Résultat foncier Années 2+ : 12 779 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45821.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 258 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 167 700(65% de 258 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 098 €/an
Calcul : 167 700 € × 3,636% = 6 098
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 48496 71712 514-67 23321 400 €45 833 €45 833 €
230 07416 39112 18713 683--32 150 €
330 67516 05311 84914 623--17 527 €
431 28915 70211 49915 587--1 941 €
531 91515 33911 13616 575---
632 55314 96310 76017 590---
733 20414 57410 37018 630---
833 86814 1719 96719 698---
934 54513 7539 54920 793---
1035 23613 3209 11621 917---
1135 94112 8718 66823 070---
1236 66012 4078 20324 253---
1337 39311 9267 72225 467---
1438 14111 4277 22426 714---
1538 90410 9116 70727 993---
1639 68210 3766 17329 306---
1740 4769 8225 61930 653---
1841 2859 2485 04532 037---
1942 1118 6544 45033 457---
2042 9538 0383 83434 915---
2143 8127 4003 19636 412---
2244 6886 7392 53637 949---
2345 5826 0551 85139 527---
2446 4945 3461 14241 148---
2547 4244 61140842 812---
TOTAL944 389366 815181 724577 57421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 577 574
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 192-6 420+12 612
2+6 1920+6 192
3+6 1920+6 192
4+6 1920+6 192
5+6 192+4 390+1 802
6+6 192+5 277+915
7+6 192+5 589+603
8+6 192+5 909+283
9+6 192+6 238-46
10+6 192+6 575-383
11+6 192+6 921-729
12+6 192+7 276-1 084
13+6 192+7 640-1 448
14+6 192+8 014-1 822
15+6 192+8 398-2 206
16+6 192+8 792-2 600
17+6 192+9 196-3 004
18+6 192+9 611-3 419
19+6 192+10 037-3 845
20+6 192+10 474-4 282
21+6 192+10 924-4 732
22+6 192+11 385-5 193
23+6 192+11 858-5 666
24+6 192+12 344-6 152
25+6 192+12 844-6 652
Total+154 800+173 272+-18 472
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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