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Maison à vendre

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface122m²
Coût Total174 010€
Loyer Annuel12 006€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 893,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

Secteur COSNE/LOIRE, à 5 mn en périphérie, pavillon élevé sur sous-sol d'env. 180 m² dont 120 m² habitables comprenant : entrée, cuisine équipée, salle à manger avec balcon, deux chambres, salle de bains, dégagement, wc. Possibilité d'aménager les combles ( dalle béton, velux) . Sous sol aménagé en partie comprenant : une chambre, salle d'eau/wc, cuisine d'été, chaufferie, cellier, garage. Très beau terrain arboré d'env. 2238 m² avec garage indépendant d'env 25 m².

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.442151, 2.964527
Total : 174 010€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 56 290€
Valeur du bien : 165 290€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12006€/an
Fourchette totale : 793€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9517€ - 15148€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :611,11 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :74 555 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :+34 445€ (+46.2%)
Marge achat-revente :-99 455€ (-133.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 921,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 330,52€
Coût de l'assurance :15 225,87€
Taxe foncière : 1 200,64€/an
Soit par mois : 100,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 402 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 290 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 590€
    Isolation combles: 122 m² × 50€/m² = 6100€, Main d'œuvre: 490€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 3 chambres (90 m²) × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 590€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 006 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 010 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 114 €
Revenus locatifs : +12 006 €
Charges déductibles : -64 114 €
Résultat foncier Année 1 : -52 107 €(Déficit de 52 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 824 €/an
Revenus locatifs : +12 006 €
Charges déductibles : -7 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30707.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 006 €64 119 €6 020 €-52 113 €21 400 €30 713 €30 713 €
212 247 €7 672 €5 862 €4 575 €--26 138 €
312 491 €7 508 €5 699 €4 983 €--21 155 €
412 741 €7 339 €5 530 €5 402 €--15 753 €
512 996 €7 164 €5 354 €5 832 €--9 921 €
613 256 €6 983 €5 173 €6 273 €--3 647 €
713 521 €6 795 €4 985 €6 726 €---
813 792 €6 600 €4 791 €7 191 €---
914 067 €6 399 €4 589 €7 668 €---
1014 349 €6 190 €4 381 €8 158 €---
1114 636 €5 974 €4 165 €8 661 €---
1214 928 €5 751 €3 941 €9 178 €---
1315 227 €5 519 €3 709 €9 708 €---
1415 532 €5 279 €3 470 €10 252 €---
1515 842 €5 031 €3 221 €10 811 €---
1616 159 €4 774 €2 964 €11 385 €---
1716 482 €4 507 €2 698 €11 975 €---
1816 812 €4 231 €2 422 €12 581 €---
1917 148 €3 946 €2 136 €13 202 €---
2017 491 €3 650 €1 840 €13 841 €---
2117 841 €3 344 €1 534 €14 497 €---
2218 198 €3 026 €1 217 €15 171 €---
2318 562 €2 698 €888 €15 864 €---
2418 933 €2 358 €548 €16 575 €---
2519 312 €2 005 €196 €17 306 €---
TOTAL384 569 €188 862 €87 331 €195 707 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 707 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 521 €-6 420 €+8 941 €
2+2 521 €0 €+2 521 €
3+2 521 €0 €+2 521 €
4+2 521 €0 €+2 521 €
5+2 521 €0 €+2 521 €
6+2 521 €0 €+2 521 €
7+2 521 €+924 €+1 597 €
8+2 521 €+2 157 €+364 €
9+2 521 €+2 301 €+220 €
10+2 521 €+2 448 €+73 €
11+2 521 €+2 598 €-77 €
12+2 521 €+2 753 €-232 €
13+2 521 €+2 912 €-391 €
14+2 521 €+3 076 €-555 €
15+2 521 €+3 243 €-722 €
16+2 521 €+3 416 €-895 €
17+2 521 €+3 593 €-1 072 €
18+2 521 €+3 774 €-1 253 €
19+2 521 €+3 961 €-1 440 €
20+2 521 €+4 152 €-1 631 €
21+2 521 €+4 349 €-1 828 €
22+2 521 €+4 551 €-2 030 €
23+2 521 €+4 759 €-2 238 €
24+2 521 €+4 973 €-2 452 €
25+2 521 €+5 192 €-2 671 €
Total+63 025 €+58 712 €+4 313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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