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Maison à vendre

VilleArgeliers (11)
Surface483
Coût Total724 400
Loyer Annuel56 987
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+475
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 630 000 €
Surface : 483 m²
Prix au m² : 1 304,35 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine équipée, 9 chambres, calme

Dans un écrin de vignes et de lumière, au coeur du charmant village d'Argeliers, cette propriété d'exception vous invite à un voyage dans le temps..sans renoncer au confort moderne. Ce château de 483 m², entièrement reconstruit dans le respect rigoureux de son architecture d'origine, est bien plus qu'une rénovation : c'est une renaissance fidèle, pensée pour préserver l'authenticité et la noblesse des lieux. Chaque détail, des volumes aux matériaux, a été soigneusement repensé pour honorer le passé tout en intégrant une performance énergétique actuelle (classe énergétique A). Derrière ses façades majestueuses, ce château vous propose 12 pièces, dont 9 chambres et 8 salles d'eau, réparties sur 3 niveaux. L'agencement intelligent et harmonieux permet d'accueillir famille et invités dans un confort rare. La qualité de la reconstruction restitue l'âme des bâtisses anciennes, tout en répondant aux exigences de la vie contemporaine. Le bien se niche à seulement 25 minutes de Narbonne et 40 minutes des plages méditerranéennes, dans un environnement préservé à proximité du Canal du Midi. Une situation idéale pour conjuguer art de vivre méridional, tranquillité et accessibilité. Si vous êtes sensible au charme de l'histoire et à l'idée de posséder un château reconstruit avec passion et respect, cette propriété est faite pour vous

Ville : Argeliers
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Coordonnées : 43.312410, 2.895680
Total : 724 400
Prix d'acquisition : 630 000
Travaux : 44 000
Valeur du bien : 674 000
Frais de notaire : 50 400
Coût estimé : 50 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 483
Loyer prédit : 9.83€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 13.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 4749€/mois
Loyer annuel estimé : 56987€/an
Fourchette totale : 3501€ - 6442€/mois
Fourchette annuelle : 42012€ - 77300€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 10.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 772,59 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 339 161
Prix d'achat :630 000
Décote à l'achat :-709 161 (-53.0%)
Marge achat-revente :614 761€ (45.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :724 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 587,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :211,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 799,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :351 934,84
Coût de l'assurance :63 385,00
Taxe foncière : 5 698,68€/an
Soit par mois : 474,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 748,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 273,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :474,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 45 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état supposé bon mais nécessite une mise à jour pour le confort moderne.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: 8 salles d'eau (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Salles de bain sans photo, état supposé bon mais nécessite une mise à jour pour le confort moderne.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 9 chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état supposé bon mais rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres.
Quantité: 9 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état supposé bon mais rafraîchissement nécessaire.
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 483 m²
Raison: DPE A - Maison - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais vérification recommandée pour le confort.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'état des menuiseries extérieures.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE A - Maison - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais vérification recommandée pour le confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 80 m² × 100€/m² = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€
  • Chauffage:9 000
    Remplacement système chauffage: 1 × 9000€ = 9000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argeliers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 56 987 €/an
Calcul : 4 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 724 400 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 535 €/an
Calcul : 211 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 550
Revenus locatifs : +56 987
Charges déductibles : -76 550
Résultat foncier Année 1 : -19 564(Déficit de 19 564 €)
Imputable sur revenu global : 19 564
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 550 €/an
Revenus locatifs : +56 987
Charges déductibles : -32 550
Résultat foncier Années 2+ : 24 436 €/an
Prix d'achat du bien : 630 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 409 500(65% de 630 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 891 €/an
Calcul : 409 500 € × 3,636% = 14 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
156 98776 57424 340-19 58719 587 €--
258 12731 92823 69326 199---
359 28931 25923 02528 030---
460 47530 56722 33329 908---
561 68429 85221 61831 833---
662 91829 11120 87733 807---
764 17628 34620 11235 831---
865 46027 55319 31937 907---
966 76926 73418 50040 035---
1068 10425 88617 65242 219---
1169 46725 00816 77444 458---
1270 85624 10115 86746 755---
1372 27323 16214 92849 111---
1473 71822 19113 95751 528---
1575 19321 18612 95254 007---
1676 69720 14611 91256 550---
1778 23119 07110 83759 160---
1879 79517 9589 72461 837---
1981 39116 8078 57364 584---
2083 01915 6167 38267 403---
2184 67914 3856 15070 295---
2286 37313 1104 87673 263---
2388 10011 7923 55876 309---
2489 86210 4282 19479 435---
2591 6609 01778382 643---
TOTAL1 825 304601 787351 9351 223 51719 587Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 876
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 223 517
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 56 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 967-5 876+17 843
2+11 967+7 860+4 107
3+11 967+8 409+3 558
4+11 967+8 972+2 995
5+11 967+9 550+2 417
6+11 967+10 142+1 825
7+11 967+10 749+1 218
8+11 967+11 372+595
9+11 967+12 011-44
10+11 967+12 666-699
11+11 967+13 337-1 370
12+11 967+14 026-2 059
13+11 967+14 733-2 766
14+11 967+15 458-3 491
15+11 967+16 202-4 235
16+11 967+16 965-4 998
17+11 967+17 748-5 781
18+11 967+18 551-6 584
19+11 967+19 375-7 408
20+11 967+20 221-8 254
21+11 967+21 088-9 121
22+11 967+21 979-10 012
23+11 967+22 893-10 926
24+11 967+23 830-11 863
25+11 967+24 793-12 826
Total+299 175+367 055+-67 880
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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