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Vente appartement 4 pièces 109,38 m² Colomiers (31770) - Superimmo

VilleColomiers (31)
Surface109m²
Coût Total205 080€
Loyer Annuel14 830€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 706,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé en plein coeur de Colomiers, à deux pas des commerces, des services, des écoles et des transports, découvrez ce spacieux appartement T4 de 109 m² offrant un fort potentiel. Traversant et baigné de lumière grâce à sa double exposition, ce bien des années 70 séduit par ses beaux volumes et son agencement fonctionnel. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, vous laissant l'opportunité de le rénover selon vos goûts et d'en faire un véritable cocon, à votre image. Un bien idéal pour une famille, un investisseur ou des acquéreurs souhaitant personnaliser leur futur lieu de vie dans un secteur très prisé. A découvrir sans tarder ! (6.87 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Coordonnées : 43.610468, 1.332309
Total : 205 080€
Prix d'acquisition : 186 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 190 200€
Frais de notaire : 14 880€
Coût estimé : 14 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14830€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 12785€ - 17202€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 152,88 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 663 €
Prix d'achat :186 000 €
Décote à l'achat :-48 663€ (-20.7%)
Marge achat-revente :29 583€ (12.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,03€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 112,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 914,42€
Coût de l'assurance :24 609,60€
Taxe foncière : 1 483,04€/an
Soit par mois : 123,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 143,33€/mois
Soit par an : 1 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 235,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 378,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne bien entretenue.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale et peinture légèrement ternie.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence des 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration légèrement datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la salle de bain, incluant peinture et éventuellement changement de robinetterie.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafond: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Peinture murs: 5 m² × 60€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers (zone urbaine, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 830 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 720 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 536 €
Revenus locatifs : +14 830 €
Charges déductibles : -15 536 €
Résultat foncier Année 1 : -706 €(Déficit de 706 €)
Imputable sur revenu global : 706 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 336 €/an
Revenus locatifs : +14 830 €
Charges déductibles : -11 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 494 €/an
Prix d'achat du bien : 186 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 900 €(65% de 186 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 396 €/an
Calcul : 120 900 € × 3,636% = 4 396 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 830 €15 543 €7 156 €-713 €713 €--
215 127 €11 156 €6 969 €3 971 €---
315 430 €10 963 €6 776 €4 467 €---
415 738 €10 763 €6 575 €4 976 €---
516 053 €10 555 €6 368 €5 498 €---
616 374 €10 340 €6 153 €6 034 €---
716 701 €10 117 €5 930 €6 584 €---
817 035 €9 887 €5 699 €7 149 €---
917 376 €9 648 €5 460 €7 728 €---
1017 724 €9 400 €5 213 €8 323 €---
1118 078 €9 144 €4 956 €8 934 €---
1218 440 €8 878 €4 691 €9 561 €---
1318 809 €8 603 €4 416 €10 205 €---
1419 185 €8 318 €4 131 €10 867 €---
1519 568 €8 023 €3 835 €11 546 €---
1619 960 €7 717 €3 530 €12 243 €---
1720 359 €7 400 €3 213 €12 959 €---
1820 766 €7 072 €2 885 €13 694 €---
1921 181 €6 732 €2 545 €14 449 €---
2021 605 €6 380 €2 193 €15 225 €---
2122 037 €6 015 €1 828 €16 022 €---
2222 478 €5 637 €1 450 €16 841 €---
2322 928 €5 246 €1 059 €17 682 €---
2423 386 €4 841 €653 €18 546 €---
2523 854 €4 421 €233 €19 433 €---
TOTAL475 022 €212 800 €103 914 €262 222 €713 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 214 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 114 €-214 €+3 328 €
2+3 114 €+1 191 €+1 923 €
3+3 114 €+1 340 €+1 774 €
4+3 114 €+1 493 €+1 621 €
5+3 114 €+1 649 €+1 465 €
6+3 114 €+1 810 €+1 304 €
7+3 114 €+1 975 €+1 139 €
8+3 114 €+2 145 €+969 €
9+3 114 €+2 319 €+795 €
10+3 114 €+2 497 €+617 €
11+3 114 €+2 680 €+434 €
12+3 114 €+2 868 €+246 €
13+3 114 €+3 062 €+52 €
14+3 114 €+3 260 €-146 €
15+3 114 €+3 464 €-350 €
16+3 114 €+3 673 €-559 €
17+3 114 €+3 888 €-774 €
18+3 114 €+4 108 €-994 €
19+3 114 €+4 335 €-1 221 €
20+3 114 €+4 568 €-1 454 €
21+3 114 €+4 807 €-1 693 €
22+3 114 €+5 052 €-1 938 €
23+3 114 €+5 304 €-2 190 €
24+3 114 €+5 564 €-2 450 €
25+3 114 €+5 830 €-2 716 €
Total+77 850 €+78 667 €+-817 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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