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Grande maison de ville

VilleEspaly-Saint-Marcel (43)
Surface180m²
Coût Total251 300€
Loyer Annuel17 249€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 027,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Centre bourg d'Espaly-st-Marcel, à proximité immédiate des écoles et commerces. A vendre, maison idéale famille ou projet locatif. Surface 180 m2 : grande pièce de vie 45 m2 avec cuisine équipée, salle de jeux 25 m2, 4 chambres, dressing, salle de bain et salle d'eau. Terrasse 20 m2 environ, au calme Nombreuses dépendances : buanderie, sous-sol 45 m2, cave voûtée etc... Chaudière gaz de 2023.

Ville : Espaly-Saint-Marcel
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.047170, 3.864320
Total : 251 300€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 51 500€
Valeur du bien : 236 500€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1437€/mois
Loyer annuel estimé : 17249€/an
Fourchette totale : 1118€ - 1849€/mois
Fourchette annuelle : 13412€ - 22185€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 689,17 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :304 050 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-119 050€ (-39.2%)
Marge achat-revente :52 750€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 255,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 318,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 311,94€
Coût de l'assurance :18 847,50€
Taxe foncière : 1 724,93€/an
Soit par mois : 143,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 437,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 461,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation pour 180 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 1 installation pour 180 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 62.5€/m² = 3000€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant fourniture et pose)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant fourniture et pose)
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 180 m² × 10€/m² = 1800€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Plomberie:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 180 m² × 10€/m² = 1800€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Espaly-Saint-Marcel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 249 €/an
Calcul : 1 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 754 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 614 €
Revenus locatifs : +17 249 €
Charges déductibles : -62 614 €
Résultat foncier Année 1 : -45 365 €(Déficit de 45 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 114 €/an
Revenus locatifs : +17 249 €
Charges déductibles : -11 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23964.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 249 €62 622 €8 643 €-45 373 €21 400 €23 973 €23 973 €
217 594 €10 895 €8 416 €6 699 €--17 274 €
317 946 €10 660 €8 181 €7 286 €--9 988 €
418 305 €10 417 €7 938 €7 888 €--2 100 €
518 671 €10 165 €7 686 €8 506 €---
619 045 €9 904 €7 425 €9 141 €---
719 426 €9 634 €7 155 €9 792 €---
819 814 €9 354 €6 875 €10 460 €---
920 210 €9 064 €6 586 €11 146 €---
1020 615 €8 765 €6 286 €11 850 €---
1121 027 €8 454 €5 975 €12 573 €---
1221 447 €8 133 €5 654 €13 314 €---
1321 876 €7 800 €5 321 €14 076 €---
1422 314 €7 456 €4 977 €14 858 €---
1522 760 €7 099 €4 620 €15 661 €---
1623 215 €6 730 €4 251 €16 486 €---
1723 680 €6 347 €3 868 €17 332 €---
1824 153 €5 951 €3 472 €18 202 €---
1924 636 €5 541 €3 063 €19 095 €---
2025 129 €5 117 €2 638 €20 012 €---
2125 632 €4 678 €2 199 €20 954 €---
2226 144 €4 223 €1 744 €21 922 €---
2326 667 €3 752 €1 273 €22 915 €---
2427 200 €3 264 €785 €23 936 €---
2527 744 €2 759 €280 €24 985 €---
TOTAL552 500 €238 783 €125 312 €313 718 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 622 €-6 420 €+10 042 €
2+3 622 €0 €+3 622 €
3+3 622 €0 €+3 622 €
4+3 622 €0 €+3 622 €
5+3 622 €+1 922 €+1 700 €
6+3 622 €+2 742 €+880 €
7+3 622 €+2 938 €+684 €
8+3 622 €+3 138 €+484 €
9+3 622 €+3 344 €+278 €
10+3 622 €+3 555 €+67 €
11+3 622 €+3 772 €-150 €
12+3 622 €+3 994 €-372 €
13+3 622 €+4 223 €-601 €
14+3 622 €+4 457 €-835 €
15+3 622 €+4 698 €-1 076 €
16+3 622 €+4 946 €-1 324 €
17+3 622 €+5 200 €-1 578 €
18+3 622 €+5 461 €-1 839 €
19+3 622 €+5 728 €-2 106 €
20+3 622 €+6 004 €-2 382 €
21+3 622 €+6 286 €-2 664 €
22+3 622 €+6 576 €-2 954 €
23+3 622 €+6 875 €-3 253 €
24+3 622 €+7 181 €-3 559 €
25+3 622 €+7 496 €-3 874 €
Total+90 550 €+94 115 €+-3 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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