Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

VENTE

Bien expiré
VilleSalbris (41)
Surface76m²
Coût Total104 020€
Loyer Annuel6 932€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1
Prix : 60 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 789,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - A SALBRIS (41), située dans un secteur recherché et proche de toutes les commodités, cette mais...

Ville : Salbris
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41300
Coordonnées : 47.425137, 2.089130
Total : 104 020€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 39 220€
Valeur du bien : 99 220€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6932€/an
Fourchette totale : 434€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 5209€ - 9225€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 705,43€
Coût de l'assurance :9 101,75€
Taxe foncière : 693,21€/an
Soit par mois : 57,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 557 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (78 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine à aménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 220 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 600€
  • Isolation - Combles:3 120€
    Isolation combles: 78 m² × 40€/m² = 3120€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (estimation pour cuisine complète)
Notes :

Estimation pour la région Salbris (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Les prix incluent la main d'œuvre. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 932 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 020 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 717 €
Revenus locatifs : +6 932 €
Charges déductibles : -43 717 €
Résultat foncier Année 1 : -36 785 €(Déficit de 36 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 497 €/an
Revenus locatifs : +6 932 €
Charges déductibles : -4 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15385.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 932 €43 721 €3 443 €-36 789 €21 400 €15 389 €15 389 €
27 071 €4 409 €3 351 €2 662 €--12 726 €
37 212 €4 313 €3 256 €2 899 €--9 828 €
47 356 €4 215 €3 158 €3 141 €--6 686 €
57 504 €4 113 €3 056 €3 390 €--3 296 €
67 654 €4 008 €2 951 €3 646 €---
77 807 €3 899 €2 842 €3 907 €---
87 963 €3 787 €2 729 €4 176 €---
98 122 €3 670 €2 613 €4 452 €---
108 284 €3 550 €2 493 €4 734 €---
118 450 €3 426 €2 368 €5 024 €---
128 619 €3 297 €2 240 €5 322 €---
138 792 €3 164 €2 107 €5 627 €---
148 967 €3 027 €1 969 €5 941 €---
159 147 €2 884 €1 827 €6 262 €---
169 330 €2 737 €1 680 €6 592 €---
179 516 €2 585 €1 528 €6 931 €---
189 707 €2 428 €1 371 €7 278 €---
199 901 €2 266 €1 208 €7 635 €---
2010 099 €2 098 €1 040 €8 001 €---
2110 301 €1 924 €866 €8 377 €---
2210 507 €1 744 €687 €8 763 €---
2310 717 €1 558 €501 €9 159 €---
2410 931 €1 366 €309 €9 565 €---
2511 150 €1 167 €110 €9 982 €---
TOTAL222 036 €115 357 €49 705 €106 679 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 456 €-6 420 €+7 876 €
2+1 456 €0 €+1 456 €
3+1 456 €0 €+1 456 €
4+1 456 €0 €+1 456 €
5+1 456 €0 €+1 456 €
6+1 456 €+105 €+1 351 €
7+1 456 €+1 172 €+284 €
8+1 456 €+1 253 €+203 €
9+1 456 €+1 335 €+121 €
10+1 456 €+1 420 €+36 €
11+1 456 €+1 507 €-51 €
12+1 456 €+1 597 €-141 €
13+1 456 €+1 688 €-232 €
14+1 456 €+1 782 €-326 €
15+1 456 €+1 879 €-423 €
16+1 456 €+1 978 €-522 €
17+1 456 €+2 079 €-623 €
18+1 456 €+2 184 €-728 €
19+1 456 €+2 291 €-835 €
20+1 456 €+2 400 €-944 €
21+1 456 €+2 513 €-1 057 €
22+1 456 €+2 629 €-1 173 €
23+1 456 €+2 748 €-1 292 €
24+1 456 €+2 870 €-1 414 €
25+1 456 €+2 995 €-1 539 €
Total+36 400 €+32 004 €+4 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →