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A vendre dans l'Hyper centre ville 3 lots d'habitation et 3 lots annexes dans un immeuble bourgeois

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface250m²
Coût Total310 052€
Loyer Annuel28 048€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+489€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 276 900 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 107,6 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

A vendre dans l'Hyper centre ville 3 appartements dans un immeuble bourgeois dont 2 à rénover ( menuiseries, électricité, plomberie, décoration, sanitaires et cuisine) : Un 1er appartement de 53,80 m2 loi carrez avec balcon vendu avec les combles de 47.80 m2 pouvant créer un duplex soit 101, 60 m2 au total. Un second appartement avec balcon composé : d'un premier lot de 46.90 m2, d'un deuxième lot de 52.70 m2 si on veut agrandir la superficie avec en plus les combles de 53.10 m2 pour faire un duplex soit 150 m2 environ au total. Possibilité aussi de conserver les 3 appartements d'origine et d'aménager les combles en d'autres logements. Une cave en sous-sol pourra être attribuée à l'un des appartements. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Si vous êtes vous aussi 'vendeurs', contactez-nous au 05.53.09.12.11 pour estimer gratuitement votre bien. Copropriété de 10 lots. Charges annuelles : 1.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/41512.pdf

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.190936, 0.718441
Total : 310 052€
Prix d'acquisition : 276 900€
Travaux : 11 000€
Valeur du bien : 287 900€
Frais de notaire : 22 152€
Coût estimé : 22 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2337€/mois
Loyer annuel estimé : 28048€/an
Fourchette totale : 1850€ - 2953€/mois
Fourchette annuelle : 22200€ - 35437€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 838,38 €/m²
Basé sur :475 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :459 595 €
Prix d'achat :276 900 €
Décote à l'achat :-182 695€ (-39.8%)
Marge achat-revente :149 543€ (32.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 537,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :77,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 614,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 128,40€
Coût de l'assurance :23 253,90€
Taxe foncière : 2 804,80€/an
Soit par mois : 233,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 337,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 848,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :488,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 420 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 250 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement
Quantité: 250 m²
Raison: DPE G - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 048 €/an
Calcul : 2 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 052 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 805 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 174 €
Revenus locatifs : +28 048 €
Charges déductibles : -25 174 €
Résultat foncier Année 1 : 2 874 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 174 €/an
Revenus locatifs : +28 048 €
Charges déductibles : -14 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 874 €/an
Prix d'achat du bien : 276 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 985 €(65% de 276 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 545 €/an
Calcul : 179 985 € × 3,636% = 6 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 048 €25 184 €10 449 €2 863 €---
228 609 €13 907 €10 171 €14 702 €---
329 181 €13 621 €9 885 €15 560 €---
429 765 €13 324 €9 588 €16 441 €---
530 360 €13 017 €9 281 €17 343 €---
630 967 €12 700 €8 964 €18 267 €---
731 587 €12 371 €8 635 €19 215 €---
832 218 €12 031 €8 296 €20 187 €---
932 863 €11 680 €7 944 €21 183 €---
1033 520 €11 316 €7 580 €22 204 €---
1134 190 €10 940 €7 204 €23 251 €---
1234 874 €10 550 €6 814 €24 324 €---
1335 572 €10 147 €6 411 €25 424 €---
1436 283 €9 730 €5 994 €26 553 €---
1537 009 €9 299 €5 563 €27 710 €---
1637 749 €8 853 €5 117 €28 896 €---
1738 504 €8 391 €4 655 €30 113 €---
1839 274 €7 913 €4 177 €31 361 €---
1940 059 €7 419 €3 683 €32 640 €---
2040 861 €6 908 €3 172 €33 953 €---
2141 678 €6 378 €2 642 €35 299 €---
2242 511 €5 831 €2 095 €36 680 €---
2343 362 €5 265 €1 529 €38 097 €---
2444 229 €4 679 €943 €39 550 €---
2545 113 €4 072 €336 €41 041 €---
TOTAL898 385 €255 527 €151 128 €642 858 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 642 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 890 €+859 €+5 031 €
2+5 890 €+4 410 €+1 480 €
3+5 890 €+4 668 €+1 222 €
4+5 890 €+4 932 €+958 €
5+5 890 €+5 203 €+687 €
6+5 890 €+5 480 €+410 €
7+5 890 €+5 765 €+125 €
8+5 890 €+6 056 €-166 €
9+5 890 €+6 355 €-465 €
10+5 890 €+6 661 €-771 €
11+5 890 €+6 975 €-1 085 €
12+5 890 €+7 297 €-1 407 €
13+5 890 €+7 627 €-1 737 €
14+5 890 €+7 966 €-2 076 €
15+5 890 €+8 313 €-2 423 €
16+5 890 €+8 669 €-2 779 €
17+5 890 €+9 034 €-3 144 €
18+5 890 €+9 408 €-3 518 €
19+5 890 €+9 792 €-3 902 €
20+5 890 €+10 186 €-4 296 €
21+5 890 €+10 590 €-4 700 €
22+5 890 €+11 004 €-5 114 €
23+5 890 €+11 429 €-5 539 €
24+5 890 €+11 865 €-5 975 €
25+5 890 €+12 312 €-6 422 €
Total+147 250 €+192 857 €+-45 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 210 jours
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