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Appartement à vendre

VilleBesançon (25)
Surface80.52m²
Coût Total95 240€
Loyer Annuel10 787€
Rentabilité11.33%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 80.52 m²
Prix au m² : 968,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Digicode, Interphone

Situé Place Cassin, dans un quartier dynamique et à proximité immédiate de toutes les commodités, cet appartement entièrement rénové, au 2 € étage avec ascenseur, se compose d'une entrée avec placard, d'un spacieux salon-séjour avec cuisine ouverte, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. Chauffage collectif raccordé à la chaufferie de Planoise. Nombre de lots principaux : 94 Pas de procédure en cours Charges annuelles : 2 500€ DPE : C (les coûts annuels d'énergie sont estimés entre 1007 € et 1363 €, pour une utilisation standard (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage et auxiliaires), selon les prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris)). Copropriété de 214 lots - dont 94 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2500.00 euros.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.217720, 5.972206
Total : 95 240€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 11 000€
Valeur du bien : 89 000€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.52m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10787€/an
Fourchette totale : 704€ - 1148€/mois
Fourchette annuelle : 8448€ - 13773€/an
Rentabilité brute :11.33%
Fourchette de rentabilité :8.87% - 14.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 158,23 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 261 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-15 261€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-1 979€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :38,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 512,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 033,13€
Coût de l'assurance :11 428,80€
Taxe foncière : 1 078,70€/an
Soit par mois : 89,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 12 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1500€/chambre = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 787 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 240 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 280 €
Revenus locatifs : +10 787 €
Charges déductibles : -18 280 €
Résultat foncier Année 1 : -7 493 €(Déficit de 7 493 €)
Imputable sur revenu global : 7 493 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 280 €/an
Revenus locatifs : +10 787 €
Charges déductibles : -7 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 507 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 787 €18 283 €3 247 €-7 496 €7 496 €--
211 003 €7 198 €3 162 €3 805 €---
311 223 €7 109 €3 073 €4 114 €---
411 447 €7 017 €2 981 €4 430 €---
511 676 €6 922 €2 886 €4 754 €---
611 910 €6 824 €2 788 €5 086 €---
712 148 €6 722 €2 686 €5 426 €---
812 391 €6 617 €2 581 €5 774 €---
912 639 €6 508 €2 472 €6 131 €---
1012 891 €6 395 €2 359 €6 496 €---
1113 149 €6 278 €2 242 €6 871 €---
1213 412 €6 157 €2 121 €7 255 €---
1313 680 €6 032 €1 996 €7 648 €---
1413 954 €5 903 €1 867 €8 051 €---
1514 233 €5 769 €1 733 €8 464 €---
1614 518 €5 630 €1 594 €8 888 €---
1714 808 €5 486 €1 451 €9 322 €---
1815 104 €5 338 €1 302 €9 767 €---
1915 406 €5 184 €1 148 €10 223 €---
2015 715 €5 025 €989 €10 690 €---
2116 029 €4 860 €824 €11 169 €---
2216 349 €4 689 €653 €11 660 €---
2316 676 €4 513 €477 €12 164 €---
2417 010 €4 330 €294 €12 680 €---
2517 350 €4 141 €105 €13 209 €---
TOTAL345 509 €158 929 €47 033 €186 580 €7 496 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 249 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 265 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 265 €-2 249 €+4 514 €
2+2 265 €+1 142 €+1 123 €
3+2 265 €+1 234 €+1 031 €
4+2 265 €+1 329 €+936 €
5+2 265 €+1 426 €+839 €
6+2 265 €+1 526 €+739 €
7+2 265 €+1 628 €+637 €
8+2 265 €+1 732 €+533 €
9+2 265 €+1 839 €+426 €
10+2 265 €+1 949 €+316 €
11+2 265 €+2 061 €+204 €
12+2 265 €+2 176 €+89 €
13+2 265 €+2 294 €-29 €
14+2 265 €+2 415 €-150 €
15+2 265 €+2 539 €-274 €
16+2 265 €+2 666 €-401 €
17+2 265 €+2 797 €-532 €
18+2 265 €+2 930 €-665 €
19+2 265 €+3 067 €-802 €
20+2 265 €+3 207 €-942 €
21+2 265 €+3 351 €-1 086 €
22+2 265 €+3 498 €-1 233 €
23+2 265 €+3 649 €-1 384 €
24+2 265 €+3 804 €-1 539 €
25+2 265 €+3 963 €-1 698 €
Total+56 625 €+55 974 €+651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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