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Mas 20 pièces 2 952 m²

Bien expiré
VilleQuissac (30)
Surface2952m²
Coût Total3 819 100€
Loyer Annuel361 511€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+7 206€
Image de bien 1
Prix : 2 677 500 €
Surface : 2952 m²
Prix au m² : 907,01 €/m²
Chambres : 20
Pièces : 20
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans le piémont cévenol, un ancien domaine agricole de 7 ha, avec son mas, ses communs, son chai et sa maison de maître totalisant près de 3.000m2, prêts au développement d'une nouvelle activité agro-touristique ou évènementielle.

Ville : Quissac
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30260
Coordonnées : 43.927788, 4.011913
Total : 3 819 100€
Prix d'acquisition : 2 677 500€
Travaux : 927 400€
Valeur du bien : 3 604 900€
Frais de notaire : 214 200€
Coût estimé : 214 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 2952m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 30126€/mois
Loyer annuel estimé : 361511€/an
Fourchette totale : 23392€ - 38798€/mois
Fourchette annuelle : 280704€ - 465580€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :3 819 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :18 793,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :1 113,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 19 907,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :1 818 850,10€
Coût de l'assurance :334 171,25€
Taxe foncière : 36 151,11€/an
Soit par mois : 3 012,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 30 125,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 22 919,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7 206,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 2952 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 2952 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 370 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 2952 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 20 chambres (environ 200 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :927 400 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:106 800€
    Isolation toiture/combles: 2952 m² × 36€/m² = 106272€, Main d'œuvre: 528€
  • Chauffage:12 100€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12100€ (installation comprise)
  • Menuiseries:740 000€
    Fenêtres double vitrage: 370 fenêtres × 2000€/fenêtre = 740000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 25000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
  • Chambres:16 000€
    Rénovation lourde chambres: 200 m² × 80€/m² = 16000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
  • Salon:12 000€
    Rénovation lourde salon: 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Quissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 862 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 30 126 €/mois
Revenus locatifs annuels : 361 511 €/an
Calcul : 30 126 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 125 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 3 819 100 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 13 367 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 36 151 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 927 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 102 840 €
Revenus locatifs : +361 511 €
Charges déductibles : -1 102 840 €
Résultat foncier Année 1 : -741 329 €(Déficit de 741 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 719 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 175 440 €/an
Revenus locatifs : +361 511 €
Charges déductibles : -175 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 186 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 719928.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 2 677 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 1 740 375 €(65% de 2 677 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 63 286 €/an
Calcul : 1 740 375 € × 3,636% = 63 286 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1361 511 €1 102 962 €126 044 €-741 451 €21 400 €720 051 €720 051 €
2368 741 €172 189 €122 671 €196 553 €--523 498 €
3376 116 €168 700 €119 182 €207 416 €--316 083 €
4383 639 €165 094 €115 576 €218 545 €--97 538 €
5391 311 €161 365 €111 847 €229 946 €---
6399 137 €157 510 €107 992 €241 628 €---
7407 120 €153 524 €104 006 €253 596 €---
8415 263 €149 403 €99 885 €265 860 €---
9423 568 €145 142 €95 624 €278 426 €---
10432 039 €140 736 €91 218 €291 303 €---
11440 680 €136 181 €86 663 €304 499 €---
12449 494 €131 472 €81 954 €318 022 €---
13458 484 €126 603 €77 085 €331 881 €---
14467 653 €121 568 €72 050 €346 085 €---
15477 006 €116 363 €66 845 €360 643 €---
16486 546 €110 982 €61 464 €375 565 €---
17496 277 €105 418 €55 900 €390 860 €---
18506 203 €99 665 €50 147 €406 538 €---
19516 327 €93 717 €44 199 €422 610 €---
20526 653 €87 567 €38 049 €439 086 €---
21537 187 €81 209 €31 691 €455 977 €---
22547 930 €74 635 €25 117 €473 295 €---
23558 889 €67 839 €18 321 €491 050 €---
24570 067 €60 811 €11 293 €509 255 €---
25581 468 €53 546 €4 028 €527 922 €---
TOTAL11 579 310 €3 984 199 €1 818 850 €7 595 111 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 595 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 361 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +75 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+75 917 €-6 420 €+82 337 €
2+75 917 €0 €+75 917 €
3+75 917 €0 €+75 917 €
4+75 917 €0 €+75 917 €
5+75 917 €+39 722 €+36 195 €
6+75 917 €+72 488 €+3 429 €
7+75 917 €+76 079 €-162 €
8+75 917 €+79 758 €-3 841 €
9+75 917 €+83 528 €-7 611 €
10+75 917 €+87 391 €-11 474 €
11+75 917 €+91 350 €-15 433 €
12+75 917 €+95 407 €-19 490 €
13+75 917 €+99 564 €-23 647 €
14+75 917 €+103 825 €-27 908 €
15+75 917 €+108 193 €-32 276 €
16+75 917 €+112 669 €-36 752 €
17+75 917 €+117 258 €-41 341 €
18+75 917 €+121 961 €-46 044 €
19+75 917 €+126 783 €-50 866 €
20+75 917 €+131 726 €-55 809 €
21+75 917 €+136 793 €-60 876 €
22+75 917 €+141 988 €-66 071 €
23+75 917 €+147 315 €-71 398 €
24+75 917 €+152 777 €-76 860 €
25+75 917 €+158 377 €-82 460 €
Total+1 897 925 €+2 278 533 €+-380 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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