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Appartement à vendre

VilleLibourne (33)
Surface46.9m²
Coût Total115 360€
Loyer Annuel8 508€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 46.9 m²
Prix au m² : 1 492,54 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Balcon, Terrasse, calme, Interphone, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Dans une résidence calme des années 70, venez mettre à votre goût cet appartement de 47.50 m² loi carrez. Cet appartement traversant est à rénover intégralement, vous permettant d'en faire ce que vous en voulez et ainsi créer votre cocon ou celui de vos futurs locataires. Avec une terrasse, c'est un bien lumineux, avec cuisine séparée, cellier, une salle d'eau (et son séchoir) et une chambre confortable de 12 m². Si vous voulez vous remonter les manches et vous faire plaisir, ce bien est pour vous !!

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.933338, -0.241632
Total : 115 360€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 39 760€
Valeur du bien : 109 760€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.9m²
Loyer prédit : 15.12€/m²/mois
Fourchette : 12.46€ - 18.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8508€/an
Fourchette totale : 584€ - 860€/mois
Fourchette annuelle : 7013€ - 10321€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 756,76 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 392 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-12 392€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-32 968€ (-40.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 596,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 656,26€
Coût de l'assurance :9 805,60€
Taxe foncière : 850,76€/an
Soit par mois : 70,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 666,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.9 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée/couloir et de la buanderie
Quantité: 5 m² (entrée/couloir) + 6 m² (buanderie)
Raison: État 2.5/5 - Besoin de rafraîchissement dans ces espaces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 760 €(848 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:660€
    Rafraîchissement entrée/couloir et buanderie: 11 m² × 60€/m² = 660€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés en fonction de la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 508 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 726 €
Revenus locatifs : +8 508 €
Charges déductibles : -44 726 €
Résultat foncier Année 1 : -36 219 €(Déficit de 36 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 966 €/an
Revenus locatifs : +8 508 €
Charges déductibles : -4 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14818.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 508 €44 730 €3 727 €-36 222 €21 400 €14 822 €14 822 €
28 678 €4 869 €3 626 €3 808 €--11 014 €
38 851 €4 765 €3 522 €4 086 €--6 928 €
49 028 €4 658 €3 415 €4 371 €--2 558 €
59 209 €4 547 €3 304 €4 662 €---
69 393 €4 432 €3 189 €4 961 €---
79 581 €4 313 €3 070 €5 267 €---
89 773 €4 191 €2 948 €5 582 €---
99 968 €4 064 €2 821 €5 904 €---
1010 167 €3 934 €2 691 €6 234 €---
1110 371 €3 799 €2 556 €6 572 €---
1210 578 €3 659 €2 416 €6 919 €---
1310 790 €3 515 €2 272 €7 275 €---
1411 005 €3 366 €2 123 €7 640 €---
1511 226 €3 212 €1 969 €8 014 €---
1611 450 €3 053 €1 810 €8 397 €---
1711 679 €2 888 €1 645 €8 791 €---
1811 913 €2 719 €1 476 €9 194 €---
1912 151 €2 543 €1 300 €9 608 €---
2012 394 €2 362 €1 119 €10 032 €---
2112 642 €2 175 €932 €10 467 €---
2212 895 €1 981 €738 €10 914 €---
2313 153 €1 781 €538 €11 371 €---
2413 416 €1 575 €332 €11 841 €---
2513 684 €1 361 €118 €12 323 €---
TOTAL272 501 €124 491 €53 656 €148 010 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 508 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787 €-6 420 €+8 207 €
2+1 787 €0 €+1 787 €
3+1 787 €0 €+1 787 €
4+1 787 €0 €+1 787 €
5+1 787 €+631 €+1 156 €
6+1 787 €+1 488 €+299 €
7+1 787 €+1 580 €+207 €
8+1 787 €+1 674 €+113 €
9+1 787 €+1 771 €+16 €
10+1 787 €+1 870 €-83 €
11+1 787 €+1 972 €-185 €
12+1 787 €+2 076 €-289 €
13+1 787 €+2 182 €-395 €
14+1 787 €+2 292 €-505 €
15+1 787 €+2 404 €-617 €
16+1 787 €+2 519 €-732 €
17+1 787 €+2 637 €-850 €
18+1 787 €+2 758 €-971 €
19+1 787 €+2 882 €-1 095 €
20+1 787 €+3 010 €-1 223 €
21+1 787 €+3 140 €-1 353 €
22+1 787 €+3 274 €-1 487 €
23+1 787 €+3 411 €-1 624 €
24+1 787 €+3 552 €-1 765 €
25+1 787 €+3 697 €-1 910 €
Total+44 675 €+44 403 €+272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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