Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 179 m²

VilleMaillezais (85)
Surface179m²
Coût Total247 508€
Loyer Annuel16 384€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 359 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 957,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 4 pièces principales

Maison de 179m² avec ses 223m² de dépendances au fort potentiel. Le bien se compose d'une cuisine ouverte sur une salle à manger, un salon et sa cheminée, un wc indépendant, une salle d'eau et un garage attenant avec étage isolé. A l'étage du bien, vous trouverez 3 chambres avec une salle de bains et des wc séparés. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 605-5502Y Date de réalisation du diagnostic : 03/02/2023 Prix hors honoraires : 160 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 800 € et 2 460 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Maillezais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.377678, -0.734505
Total : 247 508€
Prix d'acquisition : 171 359€
Travaux : 62 440€
Valeur du bien : 233 799€
Frais de notaire : 13 709€
Coût estimé : 13 709€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16384€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1740€/mois
Fourchette annuelle : 12856€ - 20880€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 497,37 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 029 €
Prix d'achat :171 359 €
Décote à l'achat :-96 670€ (-36.1%)
Marge achat-revente :20 521€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 508€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 219,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :61,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 281,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 270,45€
Coût de l'assurance :18 563,10€
Taxe foncière : 1 638,35€/an
Soit par mois : 136,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 365,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 440 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 740€
    Isolation des combles perdus: 179 m² × 60€/m² = 10740€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 950€
    Peinture salon: 65 m² × 30€/m² = 1950€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maillezais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 384 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 508 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 006 €
Revenus locatifs : +16 384 €
Charges déductibles : -73 006 €
Résultat foncier Année 1 : -56 623 €(Déficit de 56 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 223 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 566 €/an
Revenus locatifs : +16 384 €
Charges déductibles : -10 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35222.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 359 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 383 €(65% de 171 359 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 050 €/an
Calcul : 111 383 € × 3,636% = 4 050 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 384 €73 014 €8 193 €-56 631 €21 400 €35 231 €35 231 €
216 711 €10 355 €7 974 €6 356 €--28 875 €
317 045 €10 129 €7 748 €6 917 €--21 958 €
417 386 €9 895 €7 514 €7 492 €--14 466 €
517 734 €9 652 €7 271 €8 082 €--6 384 €
618 089 €9 402 €7 021 €8 687 €---
718 451 €9 143 €6 762 €9 307 €---
818 820 €8 875 €6 495 €9 944 €---
919 196 €8 599 €6 218 €10 597 €---
1019 580 €8 312 €5 932 €11 267 €---
1119 971 €8 016 €5 636 €11 955 €---
1220 371 €7 710 €5 330 €12 660 €---
1320 778 €7 394 €5 013 €13 384 €---
1421 194 €7 067 €4 686 €14 127 €---
1521 618 €6 728 €4 348 €14 889 €---
1622 050 €6 379 €3 998 €15 671 €---
1722 491 €6 017 €3 636 €16 474 €---
1822 941 €5 643 €3 262 €17 298 €---
1923 400 €5 256 €2 875 €18 144 €---
2023 868 €4 856 €2 475 €19 012 €---
2124 345 €4 443 €2 062 €19 902 €---
2224 832 €4 015 €1 634 €20 817 €---
2325 329 €3 573 €1 192 €21 756 €---
2425 835 €3 116 €735 €22 719 €---
2526 352 €2 643 €262 €23 709 €---
TOTAL524 769 €240 232 €118 270 €284 537 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 441 €-6 420 €+9 861 €
2+3 441 €0 €+3 441 €
3+3 441 €0 €+3 441 €
4+3 441 €0 €+3 441 €
5+3 441 €0 €+3 441 €
6+3 441 €+691 €+2 750 €
7+3 441 €+2 792 €+649 €
8+3 441 €+2 983 €+458 €
9+3 441 €+3 179 €+262 €
10+3 441 €+3 380 €+61 €
11+3 441 €+3 586 €-145 €
12+3 441 €+3 798 €-357 €
13+3 441 €+4 015 €-574 €
14+3 441 €+4 238 €-797 €
15+3 441 €+4 467 €-1 026 €
16+3 441 €+4 701 €-1 260 €
17+3 441 €+4 942 €-1 501 €
18+3 441 €+5 189 €-1 748 €
19+3 441 €+5 443 €-2 002 €
20+3 441 €+5 703 €-2 262 €
21+3 441 €+5 971 €-2 530 €
22+3 441 €+6 245 €-2 804 €
23+3 441 €+6 527 €-3 086 €
24+3 441 €+6 816 €-3 375 €
25+3 441 €+7 113 €-3 672 €
Total+86 025 €+85 361 €+664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →