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Appartement à vendre

VilleSaint-Fargeau-Ponthierry (77)
Surface124m²
Coût Total352 000€
Loyer Annuel20 596€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 2 298,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 64 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, 3 terrasses

Vous aimez les volumes et l'atypique, ce loft de 124m2 en duplex est fait pour vous. Composé de 7 pièces, il offre de très belles prestations et saura vous séduire de part ses volumes, sa luminosité, et son emplacement en plein centre ville. Dès votre entrée, le rez de chaussée s'ouvre sur une très belle pièce de vie d'environ 77 m², dont une partie sous véranda, 2 terrasses, une de 39 m² exposée plein sud et une de 14 m², une cuisine équipée ouverte sur ce double salon-séjour, rangements, un wc séparé et un bureau. A l'étage un palier desservant 3 chambres dont 2 avec accès balcons, une salle de bain, un wc séparé. Un garage avec rangement au-dessus et porte électrique et une place de parking privative vient compléter son confort. Belles prestations à deux pas des commerces, écoles et toutes commodités. Une visite virtuelle est disponible sur le bien.

Ville : Saint-Fargeau-Ponthierry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77310
Coordonnées : 48.535034, 2.543205
Total : 352 000€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 44 200€
Valeur du bien : 329 200€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1716€/mois
Loyer annuel estimé : 20596€/an
Fourchette totale : 1466€ - 2009€/mois
Fourchette annuelle : 17594€ - 24110€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 826,09 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :350 435 €
Prix d'achat :285 000 €
Décote à l'achat :-65 435€ (-18.7%)
Marge achat-revente :-1 565€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :352 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 734,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :88,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 822,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 201,43€
Coût de l'assurance :26 400,00€
Taxe foncière : 2 059,57€/an
Soit par mois : 171,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 716,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 993,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 124 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau-Ponthierry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 596 €/an
Calcul : 1 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 352 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 056 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 957 €
Revenus locatifs : +20 596 €
Charges déductibles : -58 957 €
Résultat foncier Année 1 : -38 361 €(Déficit de 38 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 757 €/an
Revenus locatifs : +20 596 €
Charges déductibles : -14 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16960.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 596 €58 968 €11 652 €-38 372 €21 400 €16 972 €16 972 €
221 008 €14 456 €11 341 €6 551 €--10 421 €
321 428 €14 134 €11 019 €7 293 €--3 127 €
421 856 €13 801 €10 686 €8 055 €---
522 293 €13 457 €10 341 €8 837 €---
622 739 €13 101 €9 985 €9 638 €---
723 194 €12 733 €9 617 €10 461 €---
823 658 €12 352 €9 236 €11 306 €---
924 131 €11 958 €8 843 €12 173 €---
1024 614 €11 551 €8 436 €13 063 €---
1125 106 €11 130 €8 015 €13 976 €---
1225 608 €10 695 €7 580 €14 913 €---
1326 120 €10 245 €7 130 €15 875 €---
1426 643 €9 780 €6 664 €16 863 €---
1527 176 €9 299 €6 183 €17 877 €---
1627 719 €8 801 €5 686 €18 918 €---
1728 274 €8 287 €5 171 €19 987 €---
1828 839 €7 755 €4 639 €21 084 €---
1929 416 €7 205 €4 089 €22 211 €---
2030 004 €6 636 €3 520 €23 368 €---
2130 604 €6 048 €2 932 €24 556 €---
2231 216 €5 440 €2 324 €25 777 €---
2331 841 €4 811 €1 695 €27 030 €---
2432 477 €4 161 €1 045 €28 317 €---
2533 127 €3 488 €373 €29 639 €---
TOTAL659 687 €290 291 €168 201 €369 396 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 325 €-6 420 €+10 745 €
2+4 325 €0 €+4 325 €
3+4 325 €0 €+4 325 €
4+4 325 €+1 478 €+2 847 €
5+4 325 €+2 651 €+1 674 €
6+4 325 €+2 892 €+1 433 €
7+4 325 €+3 138 €+1 187 €
8+4 325 €+3 392 €+933 €
9+4 325 €+3 652 €+673 €
10+4 325 €+3 919 €+406 €
11+4 325 €+4 193 €+132 €
12+4 325 €+4 474 €-149 €
13+4 325 €+4 763 €-438 €
14+4 325 €+5 059 €-734 €
15+4 325 €+5 363 €-1 038 €
16+4 325 €+5 675 €-1 350 €
17+4 325 €+5 996 €-1 671 €
18+4 325 €+6 325 €-2 000 €
19+4 325 €+6 663 €-2 338 €
20+4 325 €+7 010 €-2 685 €
21+4 325 €+7 367 €-3 042 €
22+4 325 €+7 733 €-3 408 €
23+4 325 €+8 109 €-3 784 €
24+4 325 €+8 495 €-4 170 €
25+4 325 €+8 892 €-4 567 €
Total+108 125 €+110 819 €+-2 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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