Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface168m²
Coût Total278 000€
Loyer Annuel23 254€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 398,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison familiale de 169 m² avec garage et jardin – Nîmes Est, en bon état. découvrez cette maison de 169 m² offrant de nombreuses possibilités : idéale pour une grande famille, un projet intergénérationnel ou encore la création de deux appartements indépendants. Au rez-de-chaussée : • Une agréable pièce de vie, une chambre un bureau une salle de bain une buanderie. À l'étage une cuisine un salon lumineux, 3 chambres, une salle de bain À l'extérieur terrain de 296 m², jardin agréable, garage. Les plus beaux volumes Possibilité de division en deux logements Maison évolutive selon vos besoins Quartier pratique et agréable à vivre Une maison avec un vrai potentiel, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif. À découvrir sans tarder ! Référence agence : 5084

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 278 000€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 259 200€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 11.53€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 15.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1938€/mois
Loyer annuel estimé : 23254€/an
Fourchette totale : 1475€ - 2546€/mois
Fourchette annuelle : 17698€ - 30554€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 321,88 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :390 075 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-155 075€ (-39.8%)
Marge achat-revente :112 075€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 391,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :81,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 472,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 520,06€
Coût de l'assurance :24 325,00€
Taxe foncière : 2 325,38€/an
Soit par mois : 193,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 937,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 666,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 102 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration un peu datée.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 5000€ (1000€/m²), Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant (48 m²): 2400€ (50€/m²), Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds (48 m²): 1200€ (25€/m²), Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 625€ (25€/m²), Main d'œuvre: 875€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 254 €/an
Calcul : 1 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 325 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 106 €
Revenus locatifs : +23 254 €
Charges déductibles : -37 106 €
Résultat foncier Année 1 : -13 853 €(Déficit de 13 853 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 153 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 906 €/an
Revenus locatifs : +23 254 €
Charges déductibles : -12 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3152.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 254 €37 115 €9 617 €-13 862 €10 700 €3 162 €3 162 €
223 719 €12 664 €9 365 €11 055 €---
324 193 €12 403 €9 104 €11 791 €---
424 677 €12 132 €8 834 €12 545 €---
525 171 €11 853 €8 554 €13 318 €---
625 674 €11 563 €8 264 €14 111 €---
726 188 €11 263 €7 964 €14 925 €---
826 711 €10 952 €7 654 €15 759 €---
927 246 €10 630 €7 332 €16 615 €---
1027 790 €10 297 €6 999 €17 493 €---
1128 346 €9 952 €6 654 €18 394 €---
1228 913 €9 595 €6 296 €19 318 €---
1329 491 €9 225 €5 926 €20 267 €---
1430 081 €8 841 €5 543 €21 240 €---
1530 683 €8 445 €5 146 €22 238 €---
1631 297 €8 034 €4 735 €23 263 €---
1731 922 €7 608 €4 310 €24 314 €---
1832 561 €7 167 €3 869 €25 394 €---
1933 212 €6 711 €3 413 €26 501 €---
2033 876 €6 238 €2 940 €27 638 €---
2134 554 €5 749 €2 450 €28 805 €---
2235 245 €5 242 €1 944 €30 003 €---
2335 950 €4 717 €1 419 €31 233 €---
2436 669 €4 174 €875 €32 495 €---
2537 402 €3 611 €312 €33 792 €---
TOTAL744 826 €246 180 €139 520 €498 646 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 498 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 883 €-3 210 €+8 093 €
2+4 883 €+2 368 €+2 515 €
3+4 883 €+3 537 €+1 346 €
4+4 883 €+3 763 €+1 120 €
5+4 883 €+3 995 €+888 €
6+4 883 €+4 233 €+650 €
7+4 883 €+4 477 €+406 €
8+4 883 €+4 728 €+155 €
9+4 883 €+4 985 €-102 €
10+4 883 €+5 248 €-365 €
11+4 883 €+5 518 €-635 €
12+4 883 €+5 796 €-913 €
13+4 883 €+6 080 €-1 197 €
14+4 883 €+6 372 €-1 489 €
15+4 883 €+6 671 €-1 788 €
16+4 883 €+6 979 €-2 096 €
17+4 883 €+7 294 €-2 411 €
18+4 883 €+7 618 €-2 735 €
19+4 883 €+7 950 €-3 067 €
20+4 883 €+8 291 €-3 408 €
21+4 883 €+8 642 €-3 759 €
22+4 883 €+9 001 €-4 118 €
23+4 883 €+9 370 €-4 487 €
24+4 883 €+9 749 €-4 866 €
25+4 883 €+10 137 €-5 254 €
Total+122 075 €+149 594 €+-27 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →