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Maison à vendre

VilleSaint-Malo-des-Trois-Fontaines (56)
Surface205m²
Coût Total277 058€
Loyer Annuel22 131€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 600 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 963,9 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Jardin

Située dans un environnement calme et à seulement 10 minutes de Ploërmel, découvrez cette spacieuse maison mitoyenne de 10 pièces, offrant un cadre de vie agréable et idéal pour une famille à la recherche de confort et de nature.

Dès l'entrée, vous serez accueilli par un grand salon-séjour lumineux, doté d'une cheminée avec insert, créant une atmosphère chaleureuse et conviviale. La cuisine spacieuse, aménagée et équipée, est parfaite pour préparer vos repas en famille ou entre amis, avec un espace pratique pour profiter de chaque instant de convivialité. Au même niveau, vous trouverez deux grandes chambres ainsi qu'une salle de bains, offrant un confort quotidien et une fonctionnalité optimale.

Les nombreux espaces répartis sur plusieurs niveaux offrent de multiples possibilités d'aménagement : salle de jeux pour les enfants, espace détente ou bureau, selon vos besoins et envies. Chaque pièce bénéficie de volumes généreux et d'une bonne luminosité, contribuant à créer un intérieur agréable et fonctionnel.

À l'extérieur, le terrain spacieux et arboré, agrémenté d'arbres fruitiers, invite à profiter de la nature et des activités de plein air. Une terrasse offre un cadre idéal pour se relaxer ou organiser des repas en extérieur, tandis qu'un étang privé apporte sérénité et charme à l'ensemble de la propriété., parfait pour la pêche, la détente.

Cette maison allie confort, espace et tranquillité, tout en restant proche des commodités de Ploërmel, écoles et commerces. Elle représente une opportunité rare pour les familles souhaitant concilier vie pratique et cadre naturel exceptionnel.

Ne manquez pas cette belle opportunité ! Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir le potentiel et le charme de cette maison.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : bien vous est présenté par Pierrette Lelong - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de Vannes sous le numéro 817592439.

Ville : Saint-Malo-des-Trois-Fontaines
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Coordonnées : 48.007630, -2.464506
Total : 277 058€
Prix d'acquisition : 197 600€
Travaux : 63 650€
Valeur du bien : 261 250€
Frais de notaire : 15 808€
Coût estimé : 15 808€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1844€/mois
Loyer annuel estimé : 22131€/an
Fourchette totale : 1444€ - 2355€/mois
Fourchette annuelle : 17327€ - 28266€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 084,01 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 223 €
Prix d'achat :197 600 €
Décote à l'achat :-24 623€ (-11.1%)
Marge achat-revente :-54 835€ (-24.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 058€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 391,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :110,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 502,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 385,80€
Coût de l'assurance :33 246,96€
Taxe foncière : 2 213,08€/an
Soit par mois : 184,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 844,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 686,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 650 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 750€
    Isolation combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 540€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:3 860€
    Peinture murs et plafonds: 84 m² × 40€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Malo-des-Trois-Fontaines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 131 €/an
Calcul : 1 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 058 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 330 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 851 €
Revenus locatifs : +22 131 €
Charges déductibles : -76 851 €
Résultat foncier Année 1 : -54 720 €(Déficit de 54 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 201 €/an
Revenus locatifs : +22 131 €
Charges déductibles : -13 201 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33320.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 440 €(65% de 197 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 671 €/an
Calcul : 128 440 € × 3,636% = 4 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 131 €76 860 €9 667 €-54 729 €21 400 €33 329 €33 329 €
222 573 €12 958 €9 415 €9 616 €--23 714 €
323 025 €12 697 €9 154 €10 328 €--13 385 €
423 485 €12 426 €8 883 €11 059 €--2 326 €
523 955 €12 146 €8 603 €11 810 €---
624 434 €11 855 €8 312 €12 579 €---
724 923 €11 554 €8 011 €13 369 €---
825 421 €11 243 €7 700 €14 179 €---
925 930 €10 920 €7 377 €15 010 €---
1026 448 €10 585 €7 042 €15 863 €---
1126 977 €10 239 €6 696 €16 738 €---
1227 517 €9 880 €6 337 €17 637 €---
1328 067 €9 508 €5 965 €18 559 €---
1428 629 €9 123 €5 580 €19 505 €---
1529 201 €8 725 €5 182 €20 477 €---
1629 785 €8 311 €4 768 €21 474 €---
1730 381 €7 883 €4 340 €22 497 €---
1830 988 €7 440 €3 897 €23 548 €---
1931 608 €6 981 €3 438 €24 627 €---
2032 240 €6 505 €2 962 €25 735 €---
2132 885 €6 012 €2 469 €26 873 €---
2233 543 €5 502 €1 959 €28 041 €---
2334 214 €4 973 €1 430 €29 241 €---
2434 898 €4 425 €882 €30 473 €---
2535 596 €3 858 €315 €31 738 €---
TOTAL708 856 €292 610 €140 386 €416 246 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 647 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 647 €-6 420 €+11 067 €
2+4 647 €0 €+4 647 €
3+4 647 €0 €+4 647 €
4+4 647 €0 €+4 647 €
5+4 647 €+2 845 €+1 802 €
6+4 647 €+3 774 €+873 €
7+4 647 €+4 011 €+636 €
8+4 647 €+4 254 €+393 €
9+4 647 €+4 503 €+144 €
10+4 647 €+4 759 €-112 €
11+4 647 €+5 022 €-375 €
12+4 647 €+5 291 €-644 €
13+4 647 €+5 568 €-921 €
14+4 647 €+5 852 €-1 205 €
15+4 647 €+6 143 €-1 496 €
16+4 647 €+6 442 €-1 795 €
17+4 647 €+6 749 €-2 102 €
18+4 647 €+7 065 €-2 418 €
19+4 647 €+7 388 €-2 741 €
20+4 647 €+7 721 €-3 074 €
21+4 647 €+8 062 €-3 415 €
22+4 647 €+8 412 €-3 765 €
23+4 647 €+8 772 €-4 125 €
24+4 647 €+9 142 €-4 495 €
25+4 647 €+9 521 €-4 874 €
Total+116 175 €+124 874 €+-8 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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