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maison vente 2 pieces thenezay 64m2

VilleThénezay (79)
Surface64
Coût Total69 760
Loyer Annuel5 381
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+34
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 32 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 507,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À LA RECHERCHE D'UN PETIT COIN DE TRANQUILLITÉ À DEUX PAS DES COMMODITÉS

Venez découvrir cette charmante maison de campagne située sur la commune de Thénezay, offrant un cadre de vie agréable tout en restant proche des commerces et services du quotidien.

D'une surface habitable de 64 m², elle se compose d'un séjour accueillant, d'une cuisine indépendante, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain de 283 m², facile d'entretien, permettant de créer un espace détente ou un agréable jardin selon vos envies.

Cette maison conviendra parfaitement à un premier achat, un investissement locatif ou à toute personne souhaitant profiter d'un environnement calme à la campagne.

Une opportunité à ne pas manquer pour devenir propriétaire d'un bien plein de potentiel dans un secteur recherché.

📞 Contactez-moi dès aujourd'hui pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le charme de cette maison.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 312 et classe CLIMAT B indice 10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Kévin Miot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 881051767, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Thénezay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79390
Total : 69 760
Prix d'acquisition : 32 500
Travaux : 34 660
Valeur du bien : 67 160
Frais de notaire : 2 600
Coût estimé : 2 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 448€/mois
Loyer annuel estimé : 5381€/an
Fourchette totale : 349€ - 577€/mois
Fourchette annuelle : 4183€ - 6923€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :745,22 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 694
Prix d'achat :32 500
Décote à l'achat :-15 194 (-31.9%)
Marge achat-revente :-22 066€ (-46.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :20,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 369,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 786,16
Coût de l'assurance :6 278,40
Taxe foncière : 538,13€/an
Soit par mois : 44,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 448,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et rafraîchissement des meubles
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des installations électriques
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 660(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Thénezay) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 381 €/an
Calcul : 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 760 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 538 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 846
Revenus locatifs : +5 381
Charges déductibles : -37 846
Résultat foncier Année 1 : -32 465(Déficit de 32 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 065
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 186 €/an
Revenus locatifs : +5 381
Charges déductibles : -3 186
Résultat foncier Années 2+ : 2 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11065.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 125(65% de 32 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 768 €/an
Calcul : 21 125 € × 3,636% = 768
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 38137 8492 399-32 46721 400 €11 067 €11 067 €
25 4893 1262 3362 363--8 704 €
35 5993 0602 2712 538--6 166 €
45 7112 9932 2042 718--3 448 €
55 8252 9232 1342 902--546 €
65 9412 8502 0613 091---
76 0602 7751 9863 285---
86 1812 6981 9093 484---
96 3052 6171 8283 688---
106 4312 5341 7453 897---
116 5602 4481 6594 112---
126 6912 3591 5704 332---
136 8252 2661 4774 558---
146 9612 1711 3824 791---
157 1012 0721 2835 029---
167 2431 9691 1805 273---
177 3871 8631 0745 524---
187 5351 7539645 782---
197 6861 6398506 046---
207 8401 5227326 318---
217 9961 4006106 597---
228 1561 2734846 883---
238 3191 1433537 177---
248 4861 0072187 479---
258 656867787 789---
TOTAL172 36689 17834 78683 18821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 188
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 381 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 130-6 420+7 550
2+1 1300+1 130
3+1 1300+1 130
4+1 1300+1 130
5+1 1300+1 130
6+1 130+764+366
7+1 130+985+145
8+1 130+1 045+85
9+1 130+1 106+24
10+1 130+1 169-39
11+1 130+1 234-104
12+1 130+1 300-170
13+1 130+1 368-238
14+1 130+1 437-307
15+1 130+1 509-379
16+1 130+1 582-452
17+1 130+1 657-527
18+1 130+1 735-605
19+1 130+1 814-684
20+1 130+1 895-765
21+1 130+1 979-849
22+1 130+2 065-935
23+1 130+2 153-1 023
24+1 130+2 244-1 114
25+1 130+2 337-1 207
Total+28 250+24 956+3 294
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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