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maison vente 2 pieces thenezay 64m2

Bien expiré
VilleThénezay (79)
Surface64m²
Coût Total69 760€
Loyer Annuel5 381€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 32 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 507,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À LA RECHERCHE D'UN PETIT COIN DE TRANQUILLITÉ À DEUX PAS DES COMMODITÉS

Venez découvrir cette charmante maison de campagne située sur la commune de Thénezay, offrant un cadre de vie agréable tout en restant proche des commerces et services du quotidien.

D'une surface habitable de 64 m², elle se compose d'un séjour accueillant, d'une cuisine indépendante, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain de 283 m², facile d'entretien, permettant de créer un espace détente ou un agréable jardin selon vos envies.

Cette maison conviendra parfaitement à un premier achat, un investissement locatif ou à toute personne souhaitant profiter d'un environnement calme à la campagne.

Une opportunité à ne pas manquer pour devenir propriétaire d'un bien plein de potentiel dans un secteur recherché.

📞 Contactez-moi dès aujourd'hui pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le charme de cette maison.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 312 et classe CLIMAT B indice 10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Kévin Miot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 881051767, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Thénezay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79390
Total : 69 760€
Prix d'acquisition : 32 500€
Travaux : 34 660€
Valeur du bien : 67 160€
Frais de notaire : 2 600€
Coût estimé : 2 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 448€/mois
Loyer annuel estimé : 5381€/an
Fourchette totale : 349€ - 577€/mois
Fourchette annuelle : 4183€ - 6923€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :745,22 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 694 €
Prix d'achat :32 500 €
Décote à l'achat :-15 194€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-22 066€ (-46.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :20,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 369,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 786,16€
Coût de l'assurance :6 278,40€
Taxe foncière : 538,13€/an
Soit par mois : 44,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 448,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et rafraîchissement des meubles
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des installations électriques
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 660 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Thénezay) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 381 €/an
Calcul : 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 760 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 538 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 846 €
Revenus locatifs : +5 381 €
Charges déductibles : -37 846 €
Résultat foncier Année 1 : -32 465 €(Déficit de 32 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 065 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 186 €/an
Revenus locatifs : +5 381 €
Charges déductibles : -3 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11065.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 125 €(65% de 32 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 768 €/an
Calcul : 21 125 € × 3,636% = 768 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 381 €37 849 €2 399 €-32 467 €21 400 €11 067 €11 067 €
25 489 €3 126 €2 336 €2 363 €--8 704 €
35 599 €3 060 €2 271 €2 538 €--6 166 €
45 711 €2 993 €2 204 €2 718 €--3 448 €
55 825 €2 923 €2 134 €2 902 €--546 €
65 941 €2 850 €2 061 €3 091 €---
76 060 €2 775 €1 986 €3 285 €---
86 181 €2 698 €1 909 €3 484 €---
96 305 €2 617 €1 828 €3 688 €---
106 431 €2 534 €1 745 €3 897 €---
116 560 €2 448 €1 659 €4 112 €---
126 691 €2 359 €1 570 €4 332 €---
136 825 €2 266 €1 477 €4 558 €---
146 961 €2 171 €1 382 €4 791 €---
157 101 €2 072 €1 283 €5 029 €---
167 243 €1 969 €1 180 €5 273 €---
177 387 €1 863 €1 074 €5 524 €---
187 535 €1 753 €964 €5 782 €---
197 686 €1 639 €850 €6 046 €---
207 840 €1 522 €732 €6 318 €---
217 996 €1 400 €610 €6 597 €---
228 156 €1 273 €484 €6 883 €---
238 319 €1 143 €353 €7 177 €---
248 486 €1 007 €218 €7 479 €---
258 656 €867 €78 €7 789 €---
TOTAL172 366 €89 178 €34 786 €83 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 381 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 130 €-6 420 €+7 550 €
2+1 130 €0 €+1 130 €
3+1 130 €0 €+1 130 €
4+1 130 €0 €+1 130 €
5+1 130 €0 €+1 130 €
6+1 130 €+764 €+366 €
7+1 130 €+985 €+145 €
8+1 130 €+1 045 €+85 €
9+1 130 €+1 106 €+24 €
10+1 130 €+1 169 €-39 €
11+1 130 €+1 234 €-104 €
12+1 130 €+1 300 €-170 €
13+1 130 €+1 368 €-238 €
14+1 130 €+1 437 €-307 €
15+1 130 €+1 509 €-379 €
16+1 130 €+1 582 €-452 €
17+1 130 €+1 657 €-527 €
18+1 130 €+1 735 €-605 €
19+1 130 €+1 814 €-684 €
20+1 130 €+1 895 €-765 €
21+1 130 €+1 979 €-849 €
22+1 130 €+2 065 €-935 €
23+1 130 €+2 153 €-1 023 €
24+1 130 €+2 244 €-1 114 €
25+1 130 €+2 337 €-1 207 €
Total+28 250 €+24 956 €+3 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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