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Maison 3 pièces 70 m²

VilleFumay (08)
Surface70
Coût Total100 000
Loyer Annuel4 788
Rentabilité4.79%
Cashflow/mois-165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison mitoyenne à rénover

Située dans un quartier calme de Fumay, à proximité de toutes les commodités, venez découvrir cette charmante maison d'environ 70 m² offrant un beau potentiel.

Au rez-de-chaussée :

  • séjour accueillant
  • cuisine avec accès direct à la cour
  • salle d'eau
  • WC séparés Au premier étage :
  • 2 chambres, dont une avec coin d'eau Au deuxième étage :
  • grenier offrant des possibilités d'aménagement

La maison dispose également d'une cave, ainsi que d'une cour et d'un jardin situé à l'arrière en hauteur, idéal pour profiter du calme.

Que vous soyez investisseur, à la recherche d'une résidence secondaire ou pour un premier achat, ce bien saura vous séduire par son petit prix.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, vous offrant l'opportunité de laisser libre cours à votre créativité et de personnaliser la maison selon vos envies.

À découvrir sans tarder !

Spécialisé depuis 8 ans sur le secteur de la vallée de la Meuse, je reste disponible pour les visites ainsi pour répondre à vos questions. N'hésitez pas à me joindre au [Coordonnées masquées]. Ik spreek ook Nederlands. I also speak English.

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Annonce publiée par Annick Peeters (EI) votre agent commercial en immobilier OOSMOSE Properties à Haybes, 08170 immatriculé au RSAC de Sedan sous le n°530 454 685 000 21. Consultez nos tarifs sur le site OOSMOSE Properties.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : fr0636_lbc Consommation énergétique : 275 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 11 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 810 € et 2 480 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Fumay
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08170
Coordonnées : 49.991814, 4.701524
Total : 100 000
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 51 400
Valeur du bien : 96 400
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 5.70€/m²/mois
Fourchette : 4.54€ - 7.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4788€/an
Fourchette totale : 318€ - 501€/mois
Fourchette annuelle : 3812€ - 6013€/an
Rentabilité brute :4.79%
Fourchette de rentabilité :3.81% - 6.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :681,82 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 727
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :-2 727 (-5.7%)
Marge achat-revente :-52 273€ (-109.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 582,94
Coût de l'assurance :8 750,00
Taxe foncière : 478,80€/an
Soit par mois : 39,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 399,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 564,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:2 800
    Isolation combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€/fenêtre = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:400
    Peinture et joints: 5 m² × 80€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fumay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 788 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 479 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 586
Revenus locatifs : +4 788
Charges déductibles : -55 586
Résultat foncier Année 1 : -50 798(Déficit de 50 798 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 398
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 186 €/an
Revenus locatifs : +4 788
Charges déductibles : -4 186
Résultat foncier Années 2+ : 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29397.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 78855 5893 360-50 80121 400 €29 401 €29 401 €
24 8844 1003 271784--28 617 €
34 9814 0073 178974--27 643 €
45 0813 9123 0831 169--26 473 €
55 1833 8132 9841 370--25 104 €
65 2863 7112 8821 575--23 528 €
75 3923 6052 7761 787--21 741 €
85 5003 4962 6672 004--19 737 €
95 6103 3832 5542 227--17 510 €
105 7223 2662 4372 457--15 053 €
115 8363 1442 3162 692--12 361 €
125 9533 0192 1902 934---
136 0722 8902 0613 183---
146 1942 7551 9273 438---
156 3182 6171 7883 701---
166 4442 4731 6443 971---
176 5732 3251 4964 248---
186 7042 1711 3424 533---
196 8382 0121 1834 826---
206 9751 8481 0195 127---
217 1151 6788495 437---
227 2571 5026735 755---
237 4021 3204916 082---
247 5501 1323036 419---
257 7019371086 764---
TOTAL153 360120 70348 58332 65721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 32 657
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 788 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 005-6 420+7 425
2+1 0050+1 005
3+1 0050+1 005
4+1 0050+1 005
5+1 0050+1 005
6+1 0050+1 005
7+1 0050+1 005
8+1 0050+1 005
9+1 0050+1 005
10+1 0050+1 005
11+1 0050+1 005
12+1 005+880+125
13+1 005+955+50
14+1 005+1 031-26
15+1 005+1 110-105
16+1 005+1 191-186
17+1 005+1 274-269
18+1 005+1 360-355
19+1 005+1 448-443
20+1 005+1 538-533
21+1 005+1 631-626
22+1 005+1 727-722
23+1 005+1 825-820
24+1 005+1 926-921
25+1 005+2 029-1 024
Total+25 125+13 505+11 620
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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