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Achat ferme

Bien expiré
VilleMontech (82)
Surface262m²
Coût Total330 826€
Loyer Annuel28 897€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+420€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 950 €
Surface : 262 m²
Prix au m² : 934,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 262 m², 6 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 1 Toilette, 4 Parkings, Terrain de 10000 m²

Ancien corps de ferme avec garage indépendant le tout sur parcelle de 10 000 m² avec puits. A deux pas du canal et 5 minutes de Montech. Fort potentiel et beaucoup de charme. Beaux volumes. Peut convenir pour une résidence principale et gîte. Possibilité d'acquérir du terrain supplémentaire. Oppotunité rare sur le secteur!!

Ville : Montech
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82700
Coordonnées : 43.950480, 1.257880
Total : 330 826€
Prix d'acquisition : 244 950€
Travaux : 66 280€
Valeur du bien : 311 230€
Frais de notaire : 19 596€
Coût estimé : 19 596€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 262m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2408€/mois
Loyer annuel estimé : 28897€/an
Fourchette totale : 1987€ - 2918€/mois
Fourchette annuelle : 23848€ - 35015€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 826€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 650,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :96,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 747,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 436,47€
Coût de l'assurance :28 947,27€
Taxe foncière : 2 889,67€/an
Soit par mois : 240,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 408,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 988,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :419,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 262 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (262 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 280 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 480€
    Isolation toiture/combles: 262 m² × 40€/m² = 10480€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 900€/fenêtre = 28800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montech (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 897 €/an
Calcul : 2 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 826 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 158 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 663 €
Revenus locatifs : +28 897 €
Charges déductibles : -81 663 €
Résultat foncier Année 1 : -52 766 €(Déficit de 52 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 383 €/an
Revenus locatifs : +28 897 €
Charges déductibles : -15 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31365.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 218 €(65% de 244 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 790 €/an
Calcul : 159 218 € × 3,636% = 5 790 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 897 €81 673 €11 346 €-52 777 €21 400 €31 377 €31 377 €
229 475 €15 095 €11 047 €14 380 €--16 997 €
330 064 €14 786 €10 738 €15 278 €--1 719 €
430 665 €14 466 €10 419 €16 199 €---
531 279 €14 135 €10 087 €17 144 €---
631 904 €13 792 €9 745 €18 112 €---
732 542 €13 437 €9 390 €19 105 €---
833 193 €13 070 €9 022 €20 123 €---
933 857 €12 690 €8 642 €21 167 €---
1034 534 €12 296 €8 248 €22 238 €---
1135 225 €11 888 €7 841 €23 337 €---
1235 929 €11 466 €7 419 €24 463 €---
1336 648 €11 029 €6 982 €25 619 €---
1437 381 €10 577 €6 529 €26 804 €---
1538 129 €10 109 €6 061 €28 020 €---
1638 891 €9 624 €5 576 €29 267 €---
1739 669 €9 122 €5 074 €30 547 €---
1840 462 €8 603 €4 555 €31 860 €---
1941 272 €8 065 €4 017 €33 207 €---
2042 097 €7 508 €3 460 €34 589 €---
2142 939 €6 931 €2 884 €36 008 €---
2243 798 €6 335 €2 287 €37 463 €---
2344 674 €5 717 €1 669 €38 957 €---
2445 567 €5 077 €1 030 €40 490 €---
2546 479 €4 415 €367 €42 064 €---
TOTAL925 570 €331 905 €164 436 €593 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 593 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 068 €-6 420 €+12 488 €
2+6 068 €0 €+6 068 €
3+6 068 €0 €+6 068 €
4+6 068 €+4 344 €+1 724 €
5+6 068 €+5 143 €+925 €
6+6 068 €+5 434 €+634 €
7+6 068 €+5 732 €+336 €
8+6 068 €+6 037 €+31 €
9+6 068 €+6 350 €-282 €
10+6 068 €+6 672 €-604 €
11+6 068 €+7 001 €-933 €
12+6 068 €+7 339 €-1 271 €
13+6 068 €+7 686 €-1 618 €
14+6 068 €+8 041 €-1 973 €
15+6 068 €+8 406 €-2 338 €
16+6 068 €+8 780 €-2 712 €
17+6 068 €+9 164 €-3 096 €
18+6 068 €+9 558 €-3 490 €
19+6 068 €+9 962 €-3 894 €
20+6 068 €+10 377 €-4 309 €
21+6 068 €+10 802 €-4 734 €
22+6 068 €+11 239 €-5 171 €
23+6 068 €+11 687 €-5 619 €
24+6 068 €+12 147 €-6 079 €
25+6 068 €+12 619 €-6 551 €
Total+151 700 €+178 099 €+-26 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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