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Détails du bien

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface108
Coût Total221 100
Loyer Annuel12 157
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-279
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 435,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement situé au coeur de Béziers, à seulement quelques mètres des emblématiques Allées Paul Riquet, cet élégant appartement de 108 m² offre un cadre de vie rare alliant charme, calme et confort.

Situé au premier étage, il bénéficie d'une belle terrasse ainsi qu'un magnifique patio intérieur, véritables havres de tranquillité en plein centre-ville.

Il se compose d'un salon, d'un séjour, d'une cuisine aménagée et équipée, de trois chambres, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. L'ensemble est à rafraîchir selon vos goûts, offrant ainsi un beau potentiel de personnalisation.

Les menuiseries en PVC et bois double vitrage garantissent une bonne isolation et un confort appréciable au quotidien.

Vous apprécierez également la présence d'un WC supplémentaire en extérieur, ainsi qu'une buanderie avec évier, pratiques et fonctionnels.

Un bien rare sur le secteur, réunissant emplacement de premier choix, espaces extérieurs et fort potentiel.

À découvrir sans tarder chez France Sud Immobilier. Copropriété de 9 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 595.50 euros.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Total : 221 100
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 53 700
Valeur du bien : 208 700
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12157€/an
Fourchette totale : 796€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 9555€ - 15468€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 078,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 141,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 487,35
Coût de l'assurance :18 793,50
Taxe foncière : 1 215,73€/an
Soit par mois : 101,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,63€/mois
Soit par an : 595,50€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 013,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 292,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, incluant peinture et réparations mineures.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État moyen visible - nécessite un rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant tableau électrique et mise à la terre.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité). Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité). Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:2 700
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant peinture et réparations mineures). Main d'œuvre incluse.
  • Électricité générale:12 000
    Mise aux normes électricité: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (incluant tableau électrique et mise à la terre). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 157 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 100 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 377
Revenus locatifs : +12 157
Charges déductibles : -63 377
Résultat foncier Année 1 : -51 220(Déficit de 51 220 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 40 520
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 677 €/an
Revenus locatifs : +12 157
Charges déductibles : -9 677
Résultat foncier Années 2+ : 2 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 40520.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 15763 3847 121-51 22710 700 €40 527 €40 527 €
212 4009 4926 9292 909--37 618 €
312 6499 2936 7303 356--34 262 €
412 9019 0876 5243 814--30 448 €
513 1608 8756 3124 285--26 163 €
613 4238 6556 0924 768--21 395 €
713 6918 4285 8655 263--16 133 €
813 9658 1945 6315 771--10 362 €
914 2447 9525 3896 292--4 070 €
1014 5297 7025 1396 827---
1114 8207 4444 8817 376---
1215 1167 1774 6147 939---
1315 4186 9024 3398 517---
1415 7276 6174 0549 110---
1516 0416 3233 7609 719---
1616 3626 0193 45610 343---
1716 6895 7053 14210 985---
1817 0235 3802 81711 643---
1917 3645 0452 48212 318---
2017 7114 6992 13613 012---
2118 0654 3421 77913 724---
2218 4263 9721 40914 454---
2318 7953 5901 02715 205---
2419 1713 19663315 975---
2519 5542 78922616 766---
TOTAL389 403220 262102 487169 14210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 142
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 553-3 210+5 763
2+2 5530+2 553
3+2 5530+2 553
4+2 5530+2 553
5+2 5530+2 553
6+2 5530+2 553
7+2 5530+2 553
8+2 5530+2 553
9+2 5530+2 553
10+2 553+827+1 726
11+2 553+2 213+340
12+2 553+2 382+171
13+2 553+2 555-2
14+2 553+2 733-180
15+2 553+2 916-363
16+2 553+3 103-550
17+2 553+3 295-742
18+2 553+3 493-940
19+2 553+3 696-1 143
20+2 553+3 904-1 351
21+2 553+4 117-1 564
22+2 553+4 336-1 783
23+2 553+4 561-2 008
24+2 553+4 792-2 239
25+2 553+5 030-2 477
Total+63 825+50 743+13 082
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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