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Maison à vendre

VilleJoigny (89)
Surface68m²
Coût Total104 200€
Loyer Annuel6 105€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 720,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée

Venez découvrir cette maison, située dans la vieille ville au fort potentiel. Cette maison se compose au rez de chaussée d'une entrée, une pièce de vie, une cuisine et une salle d'eau/wc. A l'étage, un palier desservant 2 chambres. Grenier. Cave sous partie. POSSIBILITE DE REHABILITER LA MAISON OU DE CREER 2 APPARTEMENTS. Une visite s'impose!! (11.36 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.983663, 3.397326
Total : 104 200€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 51 280€
Valeur du bien : 100 280€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6105€/an
Fourchette totale : 403€ - 643€/mois
Fourchette annuelle : 4833€ - 7711€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,33 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 866 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-34 866€ (-41.6%)
Marge achat-revente :-20 334€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 630,43€
Coût de l'assurance :9 117,50€
Taxe foncière : 610,49€/an
Soit par mois : 50,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (68 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 68 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec peinture
Quantité: couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 280 €(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 080€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 60€/m² = 4080€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement 2 chambres: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 500€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 300€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 105 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 877 €
Revenus locatifs : +6 105 €
Charges déductibles : -55 877 €
Résultat foncier Année 1 : -49 772 €(Déficit de 49 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 597 €/an
Revenus locatifs : +6 105 €
Charges déductibles : -4 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28372.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 105 €55 881 €3 625 €-49 776 €21 400 €28 376 €28 376 €
26 227 €4 506 €3 531 €1 721 €--26 655 €
36 352 €4 408 €3 433 €1 944 €--24 711 €
46 479 €4 306 €3 331 €2 172 €--22 538 €
56 608 €4 201 €3 226 €2 407 €--20 131 €
66 740 €4 092 €3 117 €2 648 €--17 483 €
76 875 €3 979 €3 004 €2 896 €--14 586 €
87 013 €3 862 €2 887 €3 151 €--11 436 €
97 153 €3 741 €2 766 €3 412 €--8 024 €
107 296 €3 615 €2 640 €3 681 €--4 343 €
117 442 €3 485 €2 510 €3 956 €--387 €
127 591 €3 351 €2 376 €4 240 €---
137 742 €3 211 €2 236 €4 531 €---
147 897 €3 067 €2 092 €4 830 €---
158 055 €2 917 €1 942 €5 138 €---
168 216 €2 762 €1 787 €5 454 €---
178 381 €2 602 €1 627 €5 779 €---
188 548 €2 436 €1 460 €6 113 €---
198 719 €2 264 €1 288 €6 456 €---
208 894 €2 085 €1 110 €6 809 €---
219 072 €1 900 €925 €7 171 €---
229 253 €1 709 €734 €7 544 €---
239 438 €1 511 €536 €7 927 €---
249 627 €1 306 €331 €8 321 €---
259 819 €1 093 €118 €8 726 €---
TOTAL195 542 €128 290 €52 630 €67 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 282 €-6 420 €+7 702 €
2+1 282 €0 €+1 282 €
3+1 282 €0 €+1 282 €
4+1 282 €0 €+1 282 €
5+1 282 €0 €+1 282 €
6+1 282 €0 €+1 282 €
7+1 282 €0 €+1 282 €
8+1 282 €0 €+1 282 €
9+1 282 €0 €+1 282 €
10+1 282 €0 €+1 282 €
11+1 282 €0 €+1 282 €
12+1 282 €+1 272 €+10 €
13+1 282 €+1 359 €-77 €
14+1 282 €+1 449 €-167 €
15+1 282 €+1 541 €-259 €
16+1 282 €+1 636 €-354 €
17+1 282 €+1 734 €-452 €
18+1 282 €+1 834 €-552 €
19+1 282 €+1 937 €-655 €
20+1 282 €+2 043 €-761 €
21+1 282 €+2 151 €-869 €
22+1 282 €+2 263 €-981 €
23+1 282 €+2 378 €-1 096 €
24+1 282 €+2 496 €-1 214 €
25+1 282 €+2 618 €-1 336 €
Total+32 050 €+20 292 €+11 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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