Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleCharmoy (89)
Surface150m²
Coût Total229 052€
Loyer Annuel14 697€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 066 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 42 m²), 4 chambres, 4 parkings: 4 parkings, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

Sur la commune de Charmoy, nous vous proposons de faire l'acquisition d'une maison dotée de 4 chambres et d'une belle terrasse ensoleillée. Habitation adaptée pour une première acquisition immobilière. L'intérieur est composé au rez de chaussée d'un salon/séjour de 42 m², d'une cuisine séparée, d'une chambre et d'un wc.A l'étage une pièce palière pouvant servir de bureau dessert une salle de bains et quatre chambres. Sa superficie intérieure mesure environ 150 m². Tranquillité assurée grâce au double vitrage. Chauffage au gaz en citerne. À l'extérieur, la propriété vous offre un jardin de400 m², d'une terrasse et d'un cabanon de jardin. A VISITER SANS TADER !! N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. M. FAUCHEREAU Grégory, Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de AUXERRE sous le numéro 2017AC00042. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet :

Ville : Charmoy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.944790, 3.496615
Total : 229 052€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 56 360€
Valeur du bien : 216 260€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14697€/an
Fourchette totale : 960€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 11516€ - 18758€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 546 €
Prix d'achat :159 900 €
Décote à l'achat :-44 646€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-24 506€ (-12.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 213,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 954,49€
Coût de l'assurance :20 042,05€
Taxe foncière : 1 469,74€/an
Soit par mois : 122,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 224,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 335,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz en citerne
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (42 m²)
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu, peinture optionnelle pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 360 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 260€
    Peinture murs et plafonds salon: 42 m² × 30€/m² = 1260€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charmoy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 697 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 052 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 802 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 548 €
Revenus locatifs : +14 697 €
Charges déductibles : -66 548 €
Résultat foncier Année 1 : -51 850 €(Déficit de 51 850 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 450 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 188 €/an
Revenus locatifs : +14 697 €
Charges déductibles : -10 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30450.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 697 €66 555 €7 924 €-51 858 €21 400 €30 458 €30 458 €
214 991 €9 988 €7 716 €5 004 €--25 454 €
315 291 €9 773 €7 501 €5 519 €--19 936 €
415 597 €9 550 €7 279 €6 047 €--13 889 €
515 909 €9 320 €7 048 €6 589 €--7 299 €
616 227 €9 081 €6 809 €7 146 €--153 €
716 552 €8 834 €6 562 €7 718 €---
816 883 €8 578 €6 306 €8 305 €---
917 220 €8 312 €6 041 €8 908 €---
1017 565 €8 038 €5 766 €9 527 €---
1117 916 €7 754 €5 482 €10 163 €---
1218 274 €7 459 €5 188 €10 815 €---
1318 640 €7 154 €4 883 €11 486 €---
1419 013 €6 838 €4 567 €12 174 €---
1519 393 €6 512 €4 240 €12 881 €---
1619 781 €6 173 €3 901 €13 608 €---
1720 176 €5 822 €3 551 €14 354 €---
1820 580 €5 459 €3 188 €15 121 €---
1920 992 €5 083 €2 812 €15 908 €---
2021 411 €4 694 €2 422 €16 718 €---
2121 840 €4 290 €2 019 €17 549 €---
2222 276 €3 873 €1 601 €18 404 €---
2322 722 €3 440 €1 169 €19 282 €---
2423 176 €2 993 €721 €20 184 €---
2523 640 €2 529 €257 €21 111 €---
TOTAL470 762 €228 100 €114 954 €242 662 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 086 €-6 420 €+9 506 €
2+3 086 €0 €+3 086 €
3+3 086 €0 €+3 086 €
4+3 086 €0 €+3 086 €
5+3 086 €0 €+3 086 €
6+3 086 €0 €+3 086 €
7+3 086 €+2 270 €+816 €
8+3 086 €+2 492 €+594 €
9+3 086 €+2 672 €+414 €
10+3 086 €+2 858 €+228 €
11+3 086 €+3 049 €+37 €
12+3 086 €+3 245 €-159 €
13+3 086 €+3 446 €-360 €
14+3 086 €+3 652 €-566 €
15+3 086 €+3 864 €-778 €
16+3 086 €+4 082 €-996 €
17+3 086 €+4 306 €-1 220 €
18+3 086 €+4 536 €-1 450 €
19+3 086 €+4 773 €-1 687 €
20+3 086 €+5 015 €-1 929 €
21+3 086 €+5 265 €-2 179 €
22+3 086 €+5 521 €-2 435 €
23+3 086 €+5 784 €-2 698 €
24+3 086 €+6 055 €-2 969 €
25+3 086 €+6 333 €-3 247 €
Total+77 150 €+72 799 €+4 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →