Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleLaluque (40)
Surface220m²
Coût Total244 920€
Loyer Annuel25 139€
Rentabilité10.26%
Cashflow/mois+590€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 677,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 220 m², 7 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Terrain de 580 m², Travaux

Bâtiment de 220 m² à rénover. Au rez de chaussée, ancien bar-restaurant avec un beau potentiel de réouverture commerciale. Possibilité de conserver un commerce ou de le transformer en habitation. Belle visibilité et emplacement idéal pour concrétiser vos ambitions. À l'étage un appartement de 95 m². Sur une parcelle d'environ 580m². Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Laluque
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40465
Coordonnées : 43.872730, -0.958270
Total : 244 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 84 000€
Valeur du bien : 233 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2095€/mois
Loyer annuel estimé : 25139€/an
Fourchette totale : 1585€ - 2769€/mois
Fourchette annuelle : 19019€ - 33229€/an
Rentabilité brute :10.26%
Fourchette de rentabilité :7.77% - 13.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :73,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 295,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 737,05€
Coût de l'assurance :22 042,80€
Taxe foncière : 2 513,92€/an
Soit par mois : 209,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 094,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 505,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :589,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 220 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquet usé nécessitant un remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 000 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laluque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 139 €/an
Calcul : 2 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 920 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 882 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 787 €
Revenus locatifs : +25 139 €
Charges déductibles : -95 787 €
Résultat foncier Année 1 : -70 648 €(Déficit de 70 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 787 €/an
Revenus locatifs : +25 139 €
Charges déductibles : -11 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49248.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 139 €95 795 €8 400 €-70 656 €21 400 €49 256 €49 256 €
225 642 €11 574 €8 179 €14 068 €--35 188 €
326 155 €11 346 €7 950 €14 809 €--20 379 €
426 678 €11 109 €7 713 €15 569 €--4 810 €
527 212 €10 864 €7 468 €16 348 €---
627 756 €10 610 €7 214 €17 146 €---
728 311 €10 347 €6 952 €17 964 €---
828 877 €10 075 €6 680 €18 802 €---
929 455 €9 794 €6 398 €19 661 €---
1030 044 €9 502 €6 106 €20 542 €---
1130 645 €9 200 €5 805 €21 444 €---
1231 257 €8 888 €5 492 €22 370 €---
1331 883 €8 564 €5 169 €23 318 €---
1432 520 €8 230 €4 834 €24 291 €---
1533 171 €7 883 €4 487 €25 288 €---
1633 834 €7 524 €4 128 €26 310 €---
1734 511 €7 152 €3 757 €27 358 €---
1835 201 €6 768 €3 372 €28 433 €---
1935 905 €6 370 €2 974 €29 535 €---
2036 623 €5 957 €2 562 €30 666 €---
2137 356 €5 531 €2 135 €31 825 €---
2238 103 €5 089 €1 693 €33 014 €---
2338 865 €4 631 €1 236 €34 233 €---
2439 642 €4 158 €762 €35 484 €---
2540 435 €3 668 €272 €36 767 €---
TOTAL805 217 €290 628 €121 737 €514 589 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 514 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 279 €-6 420 €+11 699 €
2+5 279 €0 €+5 279 €
3+5 279 €0 €+5 279 €
4+5 279 €0 €+5 279 €
5+5 279 €+3 461 €+1 818 €
6+5 279 €+5 144 €+135 €
7+5 279 €+5 389 €-110 €
8+5 279 €+5 641 €-362 €
9+5 279 €+5 898 €-619 €
10+5 279 €+6 162 €-883 €
11+5 279 €+6 433 €-1 154 €
12+5 279 €+6 711 €-1 432 €
13+5 279 €+6 995 €-1 716 €
14+5 279 €+7 287 €-2 008 €
15+5 279 €+7 586 €-2 307 €
16+5 279 €+7 893 €-2 614 €
17+5 279 €+8 208 €-2 929 €
18+5 279 €+8 530 €-3 251 €
19+5 279 €+8 861 €-3 582 €
20+5 279 €+9 200 €-3 921 €
21+5 279 €+9 547 €-4 268 €
22+5 279 €+9 904 €-4 625 €
23+5 279 €+10 270 €-4 991 €
24+5 279 €+10 645 €-5 366 €
25+5 279 €+11 030 €-5 751 €
Total+131 975 €+154 377 €+-22 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 153 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →