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Achat : Maison Saint-Etienne-de-Tulmont (82410)

Bien expiré
VilleSaint-Étienne-de-Tulmont (82)
Surface300m²
Coût Total366 840€
Loyer Annuel34 223€
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+635€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 500 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 818,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², 10 pièces, 6 chambres, 5000 m² de terrain

Située dans un environnement préservé, cette propriété de caractère est entourée d'environ 5000 m² de terrain. Avec une surface habitable d'environ 300 m², elle se compose de 6 chambres et offre la possibilité de créer deux logements indépendants.Cette propriété présente de nombreuses opportunités d'exploitation : grande maison familiale, chambres d'hôtes, gîtes, et plus encore. Des travaux sont à prévoir, ce qui vous permettra de valoriser tout le potentiel de cette maison et de la personnaliser selon vos goûts.Ses vastes espaces et son charme unique en font un véritable coup de coeur.Ne manquez pas cette occasion rare d'acquérir une propriété d'exception dans un cadre idyllique. Référence : 7946

Prix affiché : 245 500 € Ttc Prix de vente : 245 500 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Voir le barême des honoraires

Ville : Saint-Étienne-de-Tulmont
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82410
Coordonnées : 44.049390, 1.461600
Total : 366 840€
Prix d'acquisition : 245 500€
Travaux : 101 700€
Valeur du bien : 347 200€
Frais de notaire : 19 640€
Coût estimé : 19 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 11.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2852€/mois
Loyer annuel estimé : 34223€/an
Fourchette totale : 2386€ - 3409€/mois
Fourchette annuelle : 28630€ - 40909€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :366 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 824,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :106,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 931,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 571,26€
Coût de l'assurance :32 098,50€
Taxe foncière : 3 422,28€/an
Soit par mois : 285,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 851,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 216,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :635,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 700 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:30 400€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 800€ = 30400€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (mobilier, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne-de-Tulmont (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 223 €/an
Calcul : 2 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 366 840 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 284 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 422 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 866 €
Revenus locatifs : +34 223 €
Charges déductibles : -118 866 €
Résultat foncier Année 1 : -84 643 €(Déficit de 84 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 166 €/an
Revenus locatifs : +34 223 €
Charges déductibles : -17 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63243.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 575 €(65% de 245 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 803 €/an
Calcul : 159 575 € × 3,636% = 5 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 223 €118 878 €12 472 €-84 655 €21 400 €63 255 €63 255 €
234 907 €16 848 €12 142 €18 059 €--45 196 €
335 605 €16 508 €11 801 €19 098 €--26 098 €
436 317 €16 155 €11 449 €20 163 €--5 936 €
537 044 €15 790 €11 083 €21 254 €---
637 785 €15 412 €10 706 €22 373 €---
738 540 €15 021 €10 314 €23 520 €---
839 311 €14 616 €9 910 €24 695 €---
940 097 €14 197 €9 491 €25 900 €---
1040 899 €13 763 €9 057 €27 136 €---
1141 717 €13 315 €8 609 €28 403 €---
1242 552 €12 850 €8 144 €29 701 €---
1343 403 €12 370 €7 664 €31 033 €---
1444 271 €11 872 €7 166 €32 398 €---
1545 156 €11 358 €6 651 €33 799 €---
1646 059 €10 825 €6 119 €35 235 €---
1746 981 €10 273 €5 567 €36 707 €---
1847 920 €9 703 €4 996 €38 217 €---
1948 879 €9 112 €4 406 €39 766 €---
2049 856 €8 501 €3 795 €41 355 €---
2150 853 €7 868 €3 162 €42 985 €---
2251 870 €7 214 €2 507 €44 657 €---
2352 908 €6 536 €1 830 €46 372 €---
2453 966 €5 835 €1 128 €48 131 €---
2555 045 €5 109 €403 €49 936 €---
TOTAL1 096 166 €399 927 €180 571 €696 239 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 696 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 223 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 187 €-6 420 €+13 607 €
2+7 187 €0 €+7 187 €
3+7 187 €0 €+7 187 €
4+7 187 €0 €+7 187 €
5+7 187 €+4 596 €+2 591 €
6+7 187 €+6 712 €+475 €
7+7 187 €+7 056 €+131 €
8+7 187 €+7 409 €-222 €
9+7 187 €+7 770 €-583 €
10+7 187 €+8 141 €-954 €
11+7 187 €+8 521 €-1 334 €
12+7 187 €+8 910 €-1 723 €
13+7 187 €+9 310 €-2 123 €
14+7 187 €+9 720 €-2 533 €
15+7 187 €+10 140 €-2 953 €
16+7 187 €+10 570 €-3 383 €
17+7 187 €+11 012 €-3 825 €
18+7 187 €+11 465 €-4 278 €
19+7 187 €+11 930 €-4 743 €
20+7 187 €+12 407 €-5 220 €
21+7 187 €+12 896 €-5 709 €
22+7 187 €+13 397 €-6 210 €
23+7 187 €+13 912 €-6 725 €
24+7 187 €+14 439 €-7 252 €
25+7 187 €+14 981 €-7 794 €
Total+179 675 €+208 872 €+-29 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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