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Maison à vendre

VillePrénessaye (22)
Surface172
Coût Total237 900
Loyer Annuel14 759
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 915,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salon (total 165 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Alarme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Kieran Andre vous propose: L'authenticité d'une Longère Bretonne de 177M2 rénovée au cOEur de La Prénessaye ! Nichée dans un écrin de verdure de 2807 m², cette magnifique longère en pierre datant du XIXe siècle est un véritable bijou de l'architecture traditionnelle bretonne.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un vaste séjour lumineux, une cuisine équipée, une chambre avec dressing, une buanderie et un WC séparé.

A l'étage, vous découvrirez un bureau idéal pour le télétravail. Deux belles chambres aménagées avec goût vous attendent à l'étage, offrant des espaces de nuit confortables et intimistes. Deux salles d'eau et un WC viennent compléter ce niveau pour un confort optimal.

L'extérieur vous invite à la détente avec sa terrasse ensoleillée et son garage ainsi qu'un air gravillonnée pour faciliter le stationnement de vos véhicules. La longère bénéficie d'une rénovation récente qui a su préserver l'authenticité des lieux tout en offrant des prestations modernes.

La Prénessaye, charmante commune bretonne, vous offre un cadre de vie paisible et authentique, idéal pour les amoureux de la nature et de l'histoire. Les équipements de sécurité tels qu'un système d'alarme vous garantissent une tranquillité d'esprit au quotidien.

Cette longère représente une opportunité rare de vivre dans un environnement préservé tout en profitant du confort moderne. Ne manquez pas cette occasion unique de devenir propriétaire d'un bien d'exception en Bretagne !

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir ce véritable havre de paix au cOEur de La Prénessaye.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 345 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Kieran Andre mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT BRIEUC sous le numéro 928848431, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Prénessaye
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.185405, -2.646538
Total : 237 900
Prix d'acquisition : 157 500
Travaux : 67 800
Valeur du bien : 225 300
Frais de notaire : 12 600
Coût estimé : 12 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1230€/mois
Loyer annuel estimé : 14759€/an
Fourchette totale : 984€ - 1538€/mois
Fourchette annuelle : 11807€ - 18450€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 261,26 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :216 937
Prix d'achat :157 500
Décote à l'achat :-59 437 (-27.4%)
Marge achat-revente :-20 963€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 161,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 231,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 652,09
Coût de l'assurance :20 816,25
Taxe foncière : 1 475,93€/an
Soit par mois : 122,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 800(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 200
    Isolation toiture/combles: 172 m² × 100€/m² = 17200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Prénessaye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 230 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 759 €/an
Calcul : 1 230 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 900 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 833 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 787
Revenus locatifs : +14 759
Charges déductibles : -77 787
Résultat foncier Année 1 : -63 028(Déficit de 63 028 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 628
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 987 €/an
Revenus locatifs : +14 759
Charges déductibles : -9 987
Résultat foncier Années 2+ : 4 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41627.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 75977 7957 686-63 03521 400 €41 635 €41 635 €
215 0549 7877 4785 267--36 368 €
315 3569 5727 2645 783--30 585 €
415 6639 3517 0426 312--24 273 €
515 9769 1226 8136 854--17 419 €
616 2958 8856 5777 410--10 009 €
716 6218 6416 3327 981--2 028 €
816 9548 3886 0798 566---
917 2938 1275 8189 166---
1017 6397 8575 5499 781---
1117 9917 5795 27010 413---
1218 3517 2914 98211 060---
1318 7186 9934 68511 725---
1419 0936 6864 37812 406---
1519 4756 3694 06013 106---
1619 8646 0413 73213 823---
1720 2615 7023 39314 560---
1820 6675 3523 04315 315---
1921 0804 9902 68116 090---
2021 5014 6162 30716 885---
2121 9314 2301 92117 702---
2222 3703 8311 52218 539---
2322 8183 4181 11019 399---
2423 2742 99368420 281---
2523 7392 55224421 187---
TOTAL472 743236 166110 652236 57721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 577
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 099-6 420+9 519
2+3 0990+3 099
3+3 0990+3 099
4+3 0990+3 099
5+3 0990+3 099
6+3 0990+3 099
7+3 0990+3 099
8+3 099+1 961+1 138
9+3 099+2 750+349
10+3 099+2 934+165
11+3 099+3 124-25
12+3 099+3 318-219
13+3 099+3 517-418
14+3 099+3 722-623
15+3 099+3 932-833
16+3 099+4 147-1 048
17+3 099+4 368-1 269
18+3 099+4 594-1 495
19+3 099+4 827-1 728
20+3 099+5 066-1 967
21+3 099+5 311-2 212
22+3 099+5 562-2 463
23+3 099+5 820-2 721
24+3 099+6 084-2 985
25+3 099+6 356-3 257
Total+77 475+70 973+6 502
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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