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Achat maison

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface49.58m²
Coût Total86 675€
Loyer Annuel3 835€
Rentabilité4.42%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 49.58 m²
Prix au m² : 504,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 49.58 m², 2 Pièces, 1 Chambre, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage électrique, Une entrée, Salle à manger, Terrain de 216 m², Travaux

Mandat By Orpi n° 39958 Idéal pour un couple ou pour faire du locatif. Maison de 49m2 avec une entrée couloir donnant dans la cuisine et un espace salle à manger. Un salon se trouve dans la continuité. A l'étage vous aurez la chambre. Des travaux sont à prévoir. Terrain non attenant. DPE en cours Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : » (C. env. art. R 125-25 I, modifié Référence agence : 39958

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.286740, 2.753570
Total : 86 675€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 59 675€
Valeur du bien : 84 675€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.58m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 320€/mois
Loyer annuel estimé : 3835€/an
Fourchette totale : 242€ - 422€/mois
Fourchette annuelle : 2906€ - 5060€/an
Rentabilité brute :4.42%
Fourchette de rentabilité :3.35% - 5.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 675€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :25,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 457,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 081,65€
Coût de l'assurance :7 584,06€
Taxe foncière : 383,45€/an
Soit par mois : 31,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 319,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 489,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 49.58 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (49.58 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (estimation 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon (estimation 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques nécessaires pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 675 €(1 204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 475€
    Isolation toiture/combles: 49.58 m² × 60€/m² = 2974.8€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (installation incluse)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 2000€/m² = 16000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 835 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 675 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 675 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 332 €
Revenus locatifs : +3 835 €
Charges déductibles : -63 332 €
Résultat foncier Année 1 : -59 497 €(Déficit de 59 497 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 097 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 657 €/an
Revenus locatifs : +3 835 €
Charges déductibles : -3 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38097.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 835 €63 334 €2 973 €-59 500 €21 400 €38 100 €38 100 €
23 911 €3 581 €2 894 €330 €--37 770 €
33 989 €3 500 €2 813 €489 €--37 281 €
44 069 €3 416 €2 730 €653 €--36 628 €
54 151 €3 330 €2 643 €821 €--35 807 €
64 234 €3 240 €2 553 €994 €--34 813 €
74 318 €3 147 €2 460 €1 171 €--33 642 €
84 405 €3 051 €2 364 €1 354 €--32 288 €
94 493 €2 951 €2 264 €1 542 €--30 746 €
104 583 €2 848 €2 161 €1 735 €--29 011 €
114 674 €2 741 €2 054 €1 933 €--27 078 €
124 768 €2 630 €1 944 €2 137 €---
134 863 €2 516 €1 829 €2 347 €---
144 960 €2 397 €1 711 €2 563 €---
155 060 €2 275 €1 588 €2 785 €---
165 161 €2 148 €1 461 €3 013 €---
175 264 €2 016 €1 329 €3 248 €---
185 369 €1 880 €1 193 €3 489 €---
195 477 €1 739 €1 052 €3 737 €---
205 586 €1 593 €907 €3 993 €---
215 698 €1 442 €756 €4 256 €---
225 812 €1 286 €599 €4 526 €---
235 928 €1 124 €437 €4 804 €---
246 047 €957 €270 €5 090 €---
256 168 €783 €96 €5 385 €---
TOTAL122 822 €119 927 €43 082 €2 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+805 €-6 420 €+7 225 €
2+805 €0 €+805 €
3+805 €0 €+805 €
4+805 €0 €+805 €
5+805 €0 €+805 €
6+805 €0 €+805 €
7+805 €0 €+805 €
8+805 €0 €+805 €
9+805 €0 €+805 €
10+805 €0 €+805 €
11+805 €0 €+805 €
12+805 €+641 €+164 €
13+805 €+704 €+101 €
14+805 €+769 €+36 €
15+805 €+835 €-30 €
16+805 €+904 €-99 €
17+805 €+974 €-169 €
18+805 €+1 047 €-242 €
19+805 €+1 121 €-316 €
20+805 €+1 198 €-393 €
21+805 €+1 277 €-472 €
22+805 €+1 358 €-553 €
23+805 €+1 441 €-636 €
24+805 €+1 527 €-722 €
25+805 €+1 615 €-810 €
Total+20 125 €+8 992 €+11 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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