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Maison 4 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleSidiailles (18)
Surface94
Coût Total81 700
Loyer Annuel6 636
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 691,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située à seulement quelques minutes du superbe Lac de Sidiailles et offrant une vue imprenable sur la vallée de l'Arnon, cette maison vous séduira par son potentiel et son cadre paisible.

Idéale pour créer de beaux souvenirs en famille, elle vous propose une large entrée desservant une cuisine conviviale, un salon lumineux et spacieux ainsi que trois chambres confortables.

Depuis la cuisine, vous accédez à une agréable terrasse, parfaite pour profiter du jardin et partager des moments chaleureux autour d'un barbecue, face à un panorama verdoyant.

Un cellier mène directement au garage et au grenier déjà équipé de deux grands velux, facilement aménageable selon vos envies.

À l'arrière, une grande pièce avec douche offre de multiples possibilités : buanderie, cuisine d'été, espace détente… à vous de l'imaginer !

Un petit rafraîchissement viendra révéler tout le charme de cette maison et en faire un cocon à votre image.

Ses atouts : plain-pied pratique, proximité immédiate du lac et de ses activités, jardin au calme sans vis-à-vis.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°444 718 274 - Greffe de BOURGES) Aurélie MONNERET Entrepreneur Individuel Réf.897394

Ville : Sidiailles
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18270
Coordonnées : 46.499108, 2.325799
Total : 81 700
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 11 500
Valeur du bien : 76 500
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6636€/an
Fourchette totale : 407€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 4884€ - 9015€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 427,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 431,10
Coût de l'assurance :7 148,75
Taxe foncière : 663,56€/an
Soit par mois : 55,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 482,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration un peu datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 636 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 700 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 176
Revenus locatifs : +6 636
Charges déductibles : -15 176
Résultat foncier Année 1 : -8 540(Déficit de 8 540 €)
Imputable sur revenu global : 8 540
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 676 €/an
Revenus locatifs : +6 636
Charges déductibles : -3 676
Résultat foncier Années 2+ : 2 960 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 63615 1782 729-8 5438 543 €--
26 7683 6062 6563 163---
36 9043 5312 5813 373---
47 0423 4532 5033 589---
57 1833 3722 4233 810---
67 3263 2892 3404 037---
77 4733 2032 2544 269---
87 6223 1142 1654 508---
97 7753 0222 0734 752---
107 9302 9271 9785 003---
118 0892 8291 8795 260---
128 2512 7271 7775 524---
138 4162 6221 6725 794---
148 5842 5131 5636 071---
158 7562 4001 4506 356---
168 9312 2831 3346 647---
179 1092 1631 2136 946---
189 2912 0381 0897 253---
199 4771 9099607 568---
209 6671 7768267 891---
219 8601 6386888 222---
2210 0571 4955468 562---
2310 2591 3483988 911---
2410 4641 1952459 269---
2510 6731 037889 636---
TOTAL212 54174 66939 431137 8728 543Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 563
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 872
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 636 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 393-2 563+3 956
2+1 393+949+444
3+1 393+1 012+381
4+1 393+1 077+316
5+1 393+1 143+250
6+1 393+1 211+182
7+1 393+1 281+112
8+1 393+1 352+41
9+1 393+1 426-33
10+1 393+1 501-108
11+1 393+1 578-185
12+1 393+1 657-264
13+1 393+1 738-345
14+1 393+1 821-428
15+1 393+1 907-514
16+1 393+1 994-601
17+1 393+2 084-691
18+1 393+2 176-783
19+1 393+2 270-877
20+1 393+2 367-974
21+1 393+2 467-1 074
22+1 393+2 569-1 176
23+1 393+2 673-1 280
24+1 393+2 781-1 388
25+1 393+2 891-1 498
Total+34 825+41 362+-6 537
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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