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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleFosses (95)
Surface81.2m²
Coût Total264 690€
Loyer Annuel16 236€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 000 €
Surface : 81.2 m²
Prix au m² : 2 561,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Non meublé

Dans un secteur calme et recherché, venez visiter cet appartement duplex comprenant : entrée avec placards, séjour avec accès direct à la terrasse et au jardin, cuisine aménagée, wc. A l'étage : dégagement, 3 chambres dont une suite parentale avec baignoire et penderie, dressing, une salle de bains, wc et beaucoup de placards de rangement. Une cave et une place de parking privative viennent compléter ce bien. Marc BUALE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 493 883 458 - Pontoise Référence agence : 5217

Ville : Fosses
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95470
Coordonnées : 49.099483, 2.519982
Total : 264 690€
Prix d'acquisition : 208 000€
Travaux : 40 050€
Valeur du bien : 248 050€
Frais de notaire : 16 640€
Coût estimé : 16 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.2m²
Loyer prédit : 16.66€/m²/mois
Fourchette : 13.98€ - 19.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1353€/mois
Loyer annuel estimé : 16236€/an
Fourchette totale : 1135€ - 1612€/mois
Fourchette annuelle : 13624€ - 19348€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 693,56 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 917 €
Prix d'achat :208 000 €
Décote à l'achat :-91 917€ (-30.6%)
Marge achat-revente :35 227€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :79,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 401,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 988,93€
Coût de l'assurance :23 822,10€
Taxe foncière : 1 623,59€/an
Soit par mois : 135,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 352,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 536,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau)
Quantité: 1 système pour 81.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau, remplacement si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes électrique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 050 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€ = 3000€
  • Chambres - Électricité:450€
    Vérification électricité: 3 chambres × 150€/chambre = 450€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fosses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 236 €/an
Calcul : 1 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 690 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 953 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 722 €
Revenus locatifs : +16 236 €
Charges déductibles : -51 722 €
Résultat foncier Année 1 : -35 486 €(Déficit de 35 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 672 €/an
Revenus locatifs : +16 236 €
Charges déductibles : -11 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14085.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 200 €(65% de 208 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 916 €/an
Calcul : 135 200 € × 3,636% = 4 916 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 236 €51 730 €9 104 €-35 495 €21 400 €14 095 €14 095 €
216 561 €11 441 €8 865 €5 119 €--8 975 €
316 892 €11 194 €8 617 €5 698 €--3 277 €
417 230 €10 937 €8 361 €6 292 €---
517 574 €10 672 €8 095 €6 902 €---
617 926 €10 397 €7 821 €7 529 €---
718 284 €10 113 €7 536 €8 172 €---
818 650 €9 818 €7 242 €8 832 €---
919 023 €9 513 €6 937 €9 510 €---
1019 403 €9 197 €6 621 €10 206 €---
1119 791 €8 870 €6 294 €10 921 €---
1220 187 €8 532 €5 955 €11 656 €---
1320 591 €8 181 €5 605 €12 410 €---
1421 003 €7 818 €5 242 €13 184 €---
1521 423 €7 443 €4 866 €13 980 €---
1621 851 €7 054 €4 477 €14 798 €---
1722 288 €6 651 €4 074 €15 637 €---
1822 734 €6 234 €3 657 €16 500 €---
1923 189 €5 802 €3 226 €17 387 €---
2023 653 €5 355 €2 779 €18 297 €---
2124 126 €4 892 €2 316 €19 233 €---
2224 608 €4 413 €1 837 €20 195 €---
2325 100 €3 917 €1 341 €21 183 €---
2425 602 €3 403 €827 €22 199 €---
2526 114 €2 872 €295 €23 243 €---
TOTAL520 041 €236 451 €131 989 €283 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 410 €-6 420 €+9 830 €
2+3 410 €0 €+3 410 €
3+3 410 €0 €+3 410 €
4+3 410 €+905 €+2 505 €
5+3 410 €+2 071 €+1 339 €
6+3 410 €+2 259 €+1 151 €
7+3 410 €+2 451 €+959 €
8+3 410 €+2 650 €+760 €
9+3 410 €+2 853 €+557 €
10+3 410 €+3 062 €+348 €
11+3 410 €+3 276 €+134 €
12+3 410 €+3 497 €-87 €
13+3 410 €+3 723 €-313 €
14+3 410 €+3 955 €-545 €
15+3 410 €+4 194 €-784 €
16+3 410 €+4 439 €-1 029 €
17+3 410 €+4 691 €-1 281 €
18+3 410 €+4 950 €-1 540 €
19+3 410 €+5 216 €-1 806 €
20+3 410 €+5 489 €-2 079 €
21+3 410 €+5 770 €-2 360 €
22+3 410 €+6 059 €-2 649 €
23+3 410 €+6 355 €-2 945 €
24+3 410 €+6 660 €-3 250 €
25+3 410 €+6 973 €-3 563 €
Total+85 250 €+85 077 €+173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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