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Appartement T4 82 m² Saint-Pierre-des-Corps

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface82m²
Coût Total143 500€
Loyer Annuel10 044€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 341,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – Appartement T4 rénové avec loggia – Saint-Pierre-des-Corps

Découvrez ce bel appartement T4 de 82 m² (74 m² loi Carrez + 8 m² de loggia), entièrement rénové avec goût et situé au 5ᵉ étage d’une copropriété bien entretenue avec deux ascenseurs.

Lumineux et parfaitement agencé, cet appartement séduit dès l’entrée par ses beaux volumes et ses grandes baies vitrées coulissantes qui apportent une belle clarté aux pièces de vie.

Il se compose ainsi :

  • une spacieuse entrée avec placards,
  • une cuisine semi-ouverte aménagée et semi-équipée,
  • un séjour lumineux,
  • trois chambres avec placards intégrés,
  • une salle de bains,
  • un WC séparé.

Une agréable loggia de 8 m² prolonge le séjour et la cuisine, offrant un espace supplémentaire très appréciable au quotidien.

Emplacement idéal

L’appartement bénéficie d’une situation privilégiée :

  • à seulement 10 minutes à pied de la gare de Saint-Pierre-des-Corps,
  • à 5 minutes en voiture du centre de Tours et de l’accès autoroute,
  • à proximité immédiate des commerces, écoles (de la maternelle au collège) et transports en commun.

Le centre commercial Les Atlantes est également accessible en quelques minutes.

Les + du bien :

  • Appartement entièrement rénové, aucun travaux à prévoir
  • Chauffage et eau chaude collectifs
  • Cave privative
  • Stationnement gratuit dans la résidence
  • Idéal résidence principale ou investissement locatif rentable

Une belle opportunité à découvrir rapidement.

Agences et professionnels de l’immobilier : merci de s’abstenir.

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.393090, 0.723980
Total : 143 500€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 24 700€
Valeur du bien : 134 700€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10044€/an
Fourchette totale : 677€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 8120€ - 12425€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 575,34 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 178 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-19 178€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-14 322€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 744,74€
Coût de l'assurance :12 556,25€
Taxe foncière : 1 004,44€/an
Soit par mois : 83,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 044 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 838 €
Revenus locatifs : +10 044 €
Charges déductibles : -30 838 €
Résultat foncier Année 1 : -20 794 €(Déficit de 20 794 €)
Imputable sur revenu global : 20 794 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 138 €/an
Revenus locatifs : +10 044 €
Charges déductibles : -6 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 906 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 044 €30 843 €4 636 €-20 798 €20 798 €--
210 245 €6 018 €4 511 €4 228 €---
310 450 €5 888 €4 382 €4 562 €---
410 659 €5 755 €4 248 €4 905 €---
510 872 €5 616 €4 110 €5 256 €---
611 090 €5 474 €3 967 €5 616 €---
711 312 €5 326 €3 819 €5 986 €---
811 538 €5 174 €3 667 €6 364 €---
911 769 €5 016 €3 510 €6 752 €---
1012 004 €4 854 €3 347 €7 150 €---
1112 244 €4 686 €3 179 €7 558 €---
1212 489 €4 512 €3 005 €7 977 €---
1312 739 €4 333 €2 826 €8 406 €---
1412 994 €4 147 €2 641 €8 846 €---
1513 253 €3 956 €2 449 €9 298 €---
1613 518 €3 758 €2 251 €9 761 €---
1713 789 €3 553 €2 047 €10 235 €---
1814 065 €3 342 €1 836 €10 722 €---
1914 346 €3 124 €1 617 €11 222 €---
2014 633 €2 899 €1 392 €11 734 €---
2114 926 €2 666 €1 159 €12 260 €---
2215 224 €2 425 €918 €12 799 €---
2315 529 €2 176 €669 €13 352 €---
2415 839 €1 919 €413 €13 920 €---
2516 156 €1 654 €147 €14 502 €---
TOTAL321 727 €129 112 €66 745 €192 614 €20 798 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 240 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 109 €-6 240 €+8 349 €
2+2 109 €+1 268 €+841 €
3+2 109 €+1 369 €+740 €
4+2 109 €+1 471 €+638 €
5+2 109 €+1 577 €+532 €
6+2 109 €+1 685 €+424 €
7+2 109 €+1 796 €+313 €
8+2 109 €+1 909 €+200 €
9+2 109 €+2 026 €+83 €
10+2 109 €+2 145 €-36 €
11+2 109 €+2 268 €-159 €
12+2 109 €+2 393 €-284 €
13+2 109 €+2 522 €-413 €
14+2 109 €+2 654 €-545 €
15+2 109 €+2 789 €-680 €
16+2 109 €+2 928 €-819 €
17+2 109 €+3 071 €-962 €
18+2 109 €+3 217 €-1 108 €
19+2 109 €+3 367 €-1 258 €
20+2 109 €+3 520 €-1 411 €
21+2 109 €+3 678 €-1 569 €
22+2 109 €+3 840 €-1 731 €
23+2 109 €+4 006 €-1 897 €
24+2 109 €+4 176 €-2 067 €
25+2 109 €+4 351 €-2 242 €
Total+52 725 €+57 784 €+-5 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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