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Appartement T4 82 m² Saint-Pierre-des-Corps

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface82
Coût Total143 500
Loyer Annuel10 044
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+11
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 341,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – Appartement T4 rénové avec loggia – Saint-Pierre-des-Corps

Découvrez ce bel appartement T4 de 82 m² (74 m² loi Carrez + 8 m² de loggia), entièrement rénové avec goût et situé au 5ᵉ étage d’une copropriété bien entretenue avec deux ascenseurs.

Lumineux et parfaitement agencé, cet appartement séduit dès l’entrée par ses beaux volumes et ses grandes baies vitrées coulissantes qui apportent une belle clarté aux pièces de vie.

Il se compose ainsi :

  • une spacieuse entrée avec placards,
  • une cuisine semi-ouverte aménagée et semi-équipée,
  • un séjour lumineux,
  • trois chambres avec placards intégrés,
  • une salle de bains,
  • un WC séparé.

Une agréable loggia de 8 m² prolonge le séjour et la cuisine, offrant un espace supplémentaire très appréciable au quotidien.

Emplacement idéal

L’appartement bénéficie d’une situation privilégiée :

  • à seulement 10 minutes à pied de la gare de Saint-Pierre-des-Corps,
  • à 5 minutes en voiture du centre de Tours et de l’accès autoroute,
  • à proximité immédiate des commerces, écoles (de la maternelle au collège) et transports en commun.

Le centre commercial Les Atlantes est également accessible en quelques minutes.

Les + du bien :

  • Appartement entièrement rénové, aucun travaux à prévoir
  • Chauffage et eau chaude collectifs
  • Cave privative
  • Stationnement gratuit dans la résidence
  • Idéal résidence principale ou investissement locatif rentable

Une belle opportunité à découvrir rapidement.

Agences et professionnels de l’immobilier : merci de s’abstenir.

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.393090, 0.723980
Total : 143 500
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 24 700
Valeur du bien : 134 700
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10044€/an
Fourchette totale : 677€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 8120€ - 12425€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 575,34 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 178
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-19 178 (-14.8%)
Marge achat-revente :-14 322€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 744,74
Coût de l'assurance :12 556,25
Taxe foncière : 1 004,44€/an
Soit par mois : 83,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 044 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 500 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 838
Revenus locatifs : +10 044
Charges déductibles : -30 838
Résultat foncier Année 1 : -20 794(Déficit de 20 794 €)
Imputable sur revenu global : 20 794
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 138 €/an
Revenus locatifs : +10 044
Charges déductibles : -6 138
Résultat foncier Années 2+ : 3 906 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 04430 8434 636-20 79820 798 €--
210 2456 0184 5114 228---
310 4505 8884 3824 562---
410 6595 7554 2484 905---
510 8725 6164 1105 256---
611 0905 4743 9675 616---
711 3125 3263 8195 986---
811 5385 1743 6676 364---
911 7695 0163 5106 752---
1012 0044 8543 3477 150---
1112 2444 6863 1797 558---
1212 4894 5123 0057 977---
1312 7394 3332 8268 406---
1412 9944 1472 6418 846---
1513 2533 9562 4499 298---
1613 5183 7582 2519 761---
1713 7893 5532 04710 235---
1814 0653 3421 83610 722---
1914 3463 1241 61711 222---
2014 6332 8991 39211 734---
2114 9262 6661 15912 260---
2215 2242 42591812 799---
2315 5292 17666913 352---
2415 8391 91941313 920---
2516 1561 65414714 502---
TOTAL321 727129 11266 745192 61420 798Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 240
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 614
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 109-6 240+8 349
2+2 109+1 268+841
3+2 109+1 369+740
4+2 109+1 471+638
5+2 109+1 577+532
6+2 109+1 685+424
7+2 109+1 796+313
8+2 109+1 909+200
9+2 109+2 026+83
10+2 109+2 145-36
11+2 109+2 268-159
12+2 109+2 393-284
13+2 109+2 522-413
14+2 109+2 654-545
15+2 109+2 789-680
16+2 109+2 928-819
17+2 109+3 071-962
18+2 109+3 217-1 108
19+2 109+3 367-1 258
20+2 109+3 520-1 411
21+2 109+3 678-1 569
22+2 109+3 840-1 731
23+2 109+4 006-1 897
24+2 109+4 176-2 067
25+2 109+4 351-2 242
Total+52 725+57 784+-5 059
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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