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Appartement 4 pièces 115 m²

VilleBignan (56)
Surface115m²
Coût Total161 406€
Loyer Annuel13 103€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 450 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 299,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 115 m²

Au coeur du bourg de Bignan, appartement 4 pièces de 115m², au 1er étage d'une petite copropriété comprenant une entrée avec placard, un séjour, une cuisine, 3 chambres, une salle d'eau et un wc! Beaux volumes, quelques travaux d'embellissement à prévoir! Un garage vient compléter le bien!

Surface : 115 m²

Consommation énergie primaire : 121 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 86 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bignan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.847782, -2.800225
Total : 161 406€
Prix d'acquisition : 149 450€
Valeur du bien : 149 450€
Frais de notaire : 11 956€
Coût estimé : 11 956€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1092€/mois
Loyer annuel estimé : 13103€/an
Fourchette totale : 878€ - 1358€/mois
Fourchette annuelle : 10537€ - 16293€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 176,69 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :250 319 €
Prix d'achat :149 450 €
Décote à l'achat :-100 869€ (-40.3%)
Marge achat-revente :88 913€ (35.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 406€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 073,19€
Coût de l'assurance :14 123,02€
Taxe foncière : 1 310,27€/an
Soit par mois : 109,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 091,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 103 €/an
Calcul : 1 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 406 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 310 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 085 €/an
Revenus locatifs : +13 103 €
Charges déductibles : -7 085 €
Résultat foncier : 6 018 €/an
Prix d'achat du bien : 149 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 143 €(65% de 149 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 532 €/an
Calcul : 97 143 € × 3,636% = 3 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 103 €7 090 €5 215 €6 013 €---
213 365 €6 949 €5 074 €6 416 €---
313 632 €6 803 €4 928 €6 829 €---
413 905 €6 653 €4 778 €7 252 €---
514 183 €6 498 €4 622 €7 685 €---
614 466 €6 337 €4 462 €8 129 €---
714 756 €6 171 €4 296 €8 585 €---
815 051 €6 000 €4 125 €9 051 €---
915 352 €5 823 €3 948 €9 529 €---
1015 659 €5 640 €3 765 €10 019 €---
1115 972 €5 451 €3 576 €10 521 €---
1216 292 €5 255 €3 380 €11 036 €---
1316 617 €5 054 €3 179 €11 564 €---
1416 950 €4 845 €2 970 €12 104 €---
1517 289 €4 630 €2 755 €12 659 €---
1617 634 €4 407 €2 532 €13 227 €---
1717 987 €4 177 €2 302 €13 810 €---
1818 347 €3 940 €2 065 €14 407 €---
1918 714 €3 694 €1 819 €15 020 €---
2019 088 €3 441 €1 565 €15 647 €---
2119 470 €3 179 €1 303 €16 291 €---
2219 859 €2 908 €1 033 €16 951 €---
2320 256 €2 628 €753 €17 628 €---
2420 662 €2 339 €464 €18 322 €---
2521 075 €2 041 €165 €19 034 €---
TOTAL419 683 €121 953 €75 073 €297 730 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 752 €+1 804 €+948 €
2+2 752 €+1 925 €+827 €
3+2 752 €+2 049 €+703 €
4+2 752 €+2 175 €+577 €
5+2 752 €+2 306 €+446 €
6+2 752 €+2 439 €+313 €
7+2 752 €+2 575 €+177 €
8+2 752 €+2 715 €+37 €
9+2 752 €+2 859 €-107 €
10+2 752 €+3 006 €-254 €
11+2 752 €+3 156 €-404 €
12+2 752 €+3 311 €-559 €
13+2 752 €+3 469 €-717 €
14+2 752 €+3 631 €-879 €
15+2 752 €+3 798 €-1 046 €
16+2 752 €+3 968 €-1 216 €
17+2 752 €+4 143 €-1 391 €
18+2 752 €+4 322 €-1 570 €
19+2 752 €+4 506 €-1 754 €
20+2 752 €+4 694 €-1 942 €
21+2 752 €+4 887 €-2 135 €
22+2 752 €+5 085 €-2 333 €
23+2 752 €+5 288 €-2 536 €
24+2 752 €+5 497 €-2 745 €
25+2 752 €+5 710 €-2 958 €
Total+68 800 €+89 319 €+-20 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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