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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTrois-Fonds (23)
Surface165m²
Coût Total184 860€
Loyer Annuel12 774€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Piscine, Non meublé

REF : 40772 Exclusivité Orpi Allin Immobilier Gouzon Baisse de prix pour cette belle et grande maison creusoise, construite en pierres et couverte en ardoises qui se compose comme suit: En rez de chaussée, une grande pièce de vie d'environ 50m² avec poêle à granulés récent et cuisine ouverte aménagée et équipée, une buanderie avec wc, une entrée avec grands placards donnant accès sur l'arrière de la maison , une chambre parentale avec salle d'eau et wc, un bureau et un atelier avec baies vitrées. Si vous avez besoin de plus d'espace, vous trouverez à l'étage, une pièce palière desservant 2 chambres supplémentaires, une salle d'eau et un wc, une lingerie, un grand bureau, et 2 greniers d'environ 30 m² chacun. Cette belle maison est équipée d'une pompe à chaleur de 2020, de fenêtres en bois double vitrage, de volets roulants électriques automatisés, d 'un hangar, d'un garage, d'une cave et pour les beaux jours un forage assure une arrivée d'eau pour le remplissage de la piscine (hors sol avec pergola) et l'arrosage du jardin. Le tout sur un terrain de 10 078 m² environ avec vue sur Toulx- Ste- Croix. Pour prendre rendez-vous : ou Référence agence : 40772

Ville : Trois-Fonds
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.243081, 2.233715
Total : 184 860€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 173 100€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12774€/an
Fourchette totale : 815€ - 1390€/mois
Fourchette annuelle : 9782€ - 16681€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :780,59 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :128 797 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :+18 203€ (+14.1%)
Marge achat-revente :-56 063€ (-43.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :53,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 970,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 106,16€
Coût de l'assurance :16 175,25€
Taxe foncière : 1 277,40€/an
Soit par mois : 106,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 064,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification des fenêtres en bois double vitrage et remplacement si nécessaire
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Assurer l'étanchéité et l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et d'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et d'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des installations électriques dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 600€
    Isolation combles perdus: 165 m² × 40€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Entretien pompe à chaleur:200€
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 200€ = 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage bois: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Peinture 3 chambres: 3 chambres × 900€ = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture salon: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trois-Fonds (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Entretien pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 774 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 860 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 248 €
Revenus locatifs : +12 774 €
Charges déductibles : -34 248 €
Résultat foncier Année 1 : -21 474 €(Déficit de 21 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 148 €/an
Revenus locatifs : +12 774 €
Charges déductibles : -8 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 774 €34 254 €6 230 €-21 480 €21 400 €80 €80 €
213 029 €7 989 €6 064 €5 041 €---
313 290 €7 818 €5 894 €5 472 €---
413 556 €7 641 €5 717 €5 915 €---
513 827 €7 458 €5 534 €6 369 €---
614 104 €7 269 €5 344 €6 835 €---
714 386 €7 073 €5 149 €7 313 €---
814 673 €6 870 €4 946 €7 803 €---
914 967 €6 661 €4 736 €8 306 €---
1015 266 €6 444 €4 519 €8 822 €---
1115 571 €6 219 €4 295 €9 352 €---
1215 883 €5 987 €4 063 €9 896 €---
1316 201 €5 747 €3 823 €10 454 €---
1416 525 €5 498 €3 574 €11 026 €---
1516 855 €5 241 €3 317 €11 614 €---
1617 192 €4 975 €3 051 €12 217 €---
1717 536 €4 700 €2 775 €12 836 €---
1817 887 €4 415 €2 491 €13 472 €---
1918 244 €4 120 €2 196 €14 124 €---
2018 609 €3 815 €1 891 €14 794 €---
2118 981 €3 500 €1 576 €15 482 €---
2219 361 €3 174 €1 249 €16 188 €---
2319 748 €2 836 €911 €16 913 €---
2420 143 €2 486 €562 €17 657 €---
2520 546 €2 125 €200 €18 421 €---
TOTAL409 155 €164 316 €90 106 €244 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 683 €-6 420 €+9 103 €
2+2 683 €+1 488 €+1 195 €
3+2 683 €+1 642 €+1 041 €
4+2 683 €+1 774 €+909 €
5+2 683 €+1 911 €+772 €
6+2 683 €+2 050 €+633 €
7+2 683 €+2 194 €+489 €
8+2 683 €+2 341 €+342 €
9+2 683 €+2 492 €+191 €
10+2 683 €+2 647 €+36 €
11+2 683 €+2 806 €-123 €
12+2 683 €+2 969 €-286 €
13+2 683 €+3 136 €-453 €
14+2 683 €+3 308 €-625 €
15+2 683 €+3 484 €-801 €
16+2 683 €+3 665 €-982 €
17+2 683 €+3 851 €-1 168 €
18+2 683 €+4 042 €-1 359 €
19+2 683 €+4 237 €-1 554 €
20+2 683 €+4 438 €-1 755 €
21+2 683 €+4 644 €-1 961 €
22+2 683 €+4 856 €-2 173 €
23+2 683 €+5 074 €-2 391 €
24+2 683 €+5 297 €-2 614 €
25+2 683 €+5 526 €-2 843 €
Total+67 075 €+73 451 €+-6 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 204 jours
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