Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleTrois-Fonds (23)
Surface165
Coût Total184 860
Loyer Annuel12 774
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-12
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Piscine, Non meublé

REF : 40772 Exclusivité Orpi Allin Immobilier Gouzon Baisse de prix pour cette belle et grande maison creusoise, construite en pierres et couverte en ardoises qui se compose comme suit: En rez de chaussée, une grande pièce de vie d'environ 50m² avec poêle à granulés récent et cuisine ouverte aménagée et équipée, une buanderie avec wc, une entrée avec grands placards donnant accès sur l'arrière de la maison , une chambre parentale avec salle d'eau et wc, un bureau et un atelier avec baies vitrées. Si vous avez besoin de plus d'espace, vous trouverez à l'étage, une pièce palière desservant 2 chambres supplémentaires, une salle d'eau et un wc, une lingerie, un grand bureau, et 2 greniers d'environ 30 m² chacun. Cette belle maison est équipée d'une pompe à chaleur de 2020, de fenêtres en bois double vitrage, de volets roulants électriques automatisés, d 'un hangar, d'un garage, d'une cave et pour les beaux jours un forage assure une arrivée d'eau pour le remplissage de la piscine (hors sol avec pergola) et l'arrosage du jardin. Le tout sur un terrain de 10 078 m² environ avec vue sur Toulx- Ste- Croix. Pour prendre rendez-vous : ou Référence agence : 40772

Ville : Trois-Fonds
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.243081, 2.233715
Total : 184 860
Prix d'acquisition : 147 000
Travaux : 26 100
Valeur du bien : 173 100
Frais de notaire : 11 760
Coût estimé : 11 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12774€/an
Fourchette totale : 815€ - 1390€/mois
Fourchette annuelle : 9782€ - 16681€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :780,59 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :128 797
Prix d'achat :147 000
Décote à l'achat :+18 203 (+14.1%)
Marge achat-revente :-56 063€ (-43.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :53,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 970,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 106,16
Coût de l'assurance :16 175,25
Taxe foncière : 1 277,40€/an
Soit par mois : 106,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 064,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification des fenêtres en bois double vitrage et remplacement si nécessaire
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Assurer l'étanchéité et l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et d'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et d'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des installations électriques dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 600
    Isolation combles perdus: 165 m² × 40€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Entretien pompe à chaleur:200
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 200€ = 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage bois: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Peinture 3 chambres: 3 chambres × 900€ = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture salon: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trois-Fonds (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Entretien pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 774 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 860 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 248
Revenus locatifs : +12 774
Charges déductibles : -34 248
Résultat foncier Année 1 : -21 474(Déficit de 21 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 148 €/an
Revenus locatifs : +12 774
Charges déductibles : -8 148
Résultat foncier Années 2+ : 4 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 77434 2546 230-21 48021 400 €80 €80 €
213 0297 9896 0645 041---
313 2907 8185 8945 472---
413 5567 6415 7175 915---
513 8277 4585 5346 369---
614 1047 2695 3446 835---
714 3867 0735 1497 313---
814 6736 8704 9467 803---
914 9676 6614 7368 306---
1015 2666 4444 5198 822---
1115 5716 2194 2959 352---
1215 8835 9874 0639 896---
1316 2015 7473 82310 454---
1416 5255 4983 57411 026---
1516 8555 2413 31711 614---
1617 1924 9753 05112 217---
1717 5364 7002 77512 836---
1817 8874 4152 49113 472---
1918 2444 1202 19614 124---
2018 6093 8151 89114 794---
2118 9813 5001 57615 482---
2219 3613 1741 24916 188---
2319 7482 83691116 913---
2420 1432 48656217 657---
2520 5462 12520018 421---
TOTAL409 155164 31690 106244 83821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 838
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 683-6 420+9 103
2+2 683+1 488+1 195
3+2 683+1 642+1 041
4+2 683+1 774+909
5+2 683+1 911+772
6+2 683+2 050+633
7+2 683+2 194+489
8+2 683+2 341+342
9+2 683+2 492+191
10+2 683+2 647+36
11+2 683+2 806-123
12+2 683+2 969-286
13+2 683+3 136-453
14+2 683+3 308-625
15+2 683+3 484-801
16+2 683+3 665-982
17+2 683+3 851-1 168
18+2 683+4 042-1 359
19+2 683+4 237-1 554
20+2 683+4 438-1 755
21+2 683+4 644-1 961
22+2 683+4 856-2 173
23+2 683+5 074-2 391
24+2 683+5 297-2 614
25+2 683+5 526-2 843
Total+67 075+73 451+-6 376
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →