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Appartement à vendre

VilleNevers (58)
Surface21m²
Coût Total28 860€
Loyer Annuel2 911€
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 26 000 €
Surface : 21 m²
Prix au m² : 1 238,1 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans la résidence de services étudiante ZENAO QUAI DE LOIRE, située à deux pas de la gare SNCF et à quelques minutes de la Faculté de droit et de l'INSPE de Bourgogne, investissez dans ce T1 entièrement meublé et équipé, situé au RDC. Sous contrat de bail commercial avec la société ZENAO, ce bien garantit à son propriétaire un loyer actuel de 2.606 euros HT par an, soit une rentabilité brute de 10,02%. Renouvellement de bail courant été 2025. Idéal pour un placement sécurisé et/ou un complément de revenu retraite. Statut LMNP possible. Photos d'un bien type. A NE PAS LAISSER PASSER !!

Cette annonce référence 268123 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier OLIVIER CORTADELLAS (EI) immatriculé au RSAC de TOULOUSE (31000) sous le numéro 79181467600023.

Prix du bien : 26 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 114 Charges prévisionnelles annuelles : 330,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/01/2025 Score DPE : 224 kWhEP/m²/an Score GES : 6 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 430.00 euros et 650.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987320, 3.161220
Total : 28 860€
Prix d'acquisition : 26 000€
Travaux : 780€
Valeur du bien : 26 780€
Frais de notaire : 2 080€
Coût estimé : 2 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 21m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 243€/mois
Loyer annuel estimé : 2911€/an
Fourchette totale : 189€ - 311€/mois
Fourchette annuelle : 2271€ - 3731€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 134,62 €/m²
Basé sur :299 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :23 827 €
Prix d'achat :26 000 €
Décote à l'achat :+2 173€ (+9.1%)
Marge achat-revente :-5 033€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :28 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :142,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :8,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 151,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :14 021,04€
Coût de l'assurance :2 525,25€
Taxe foncière : 291,13€/an
Soit par mois : 24,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 27,50€/mois
Soit par an : 330,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 242,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 203,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon sans photo, état pris comme le pire visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :780 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:180€
    Peinture murs et plafond: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 60€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:150€
    Peinture murs et plafond: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon - Rafraîchissement:450€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 90€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les tarifs pour la peinture des murs et plafonds sont estimés à 30€/m², avec une main d'œuvre de 60€ pour les petites surfaces et 90€ pour des surfaces plus importantes. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 911 €/an
Calcul : 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 28 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 101 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 291 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 2 471 €
Revenus locatifs : +2 911 €
Charges déductibles : -2 471 €
Résultat foncier Année 1 : 440 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 691 €/an
Revenus locatifs : +2 911 €
Charges déductibles : -1 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 220 €/an
Prix d'achat du bien : 26 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 900 €(65% de 26 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 615 €/an
Calcul : 16 900 € × 3,636% = 615 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 911 €2 472 €970 €439 €---
22 969 €1 666 €944 €1 303 €---
33 029 €1 639 €917 €1 389 €---
43 089 €1 612 €890 €1 478 €---
53 151 €1 583 €861 €1 568 €---
63 214 €1 554 €832 €1 660 €---
73 279 €1 523 €801 €1 755 €---
83 344 €1 492 €770 €1 852 €---
93 411 €1 459 €737 €1 952 €---
103 479 €1 425 €703 €2 054 €---
113 549 €1 390 €668 €2 158 €---
123 620 €1 354 €632 €2 266 €---
133 692 €1 317 €595 €2 375 €---
143 766 €1 278 €556 €2 488 €---
153 841 €1 238 €516 €2 603 €---
163 918 €1 197 €475 €2 721 €---
173 997 €1 154 €432 €2 843 €---
184 076 €1 110 €387 €2 967 €---
194 158 €1 064 €342 €3 094 €---
204 241 €1 016 €294 €3 225 €---
214 326 €967 €245 €3 359 €---
224 413 €916 €194 €3 496 €---
234 501 €864 €142 €3 637 €---
244 591 €810 €87 €3 781 €---
254 683 €753 €31 €3 929 €---
TOTAL93 249 €32 854 €14 021 €60 394 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 394 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+611 €+132 €+479 €
2+611 €+391 €+220 €
3+611 €+417 €+194 €
4+611 €+443 €+168 €
5+611 €+470 €+141 €
6+611 €+498 €+113 €
7+611 €+527 €+84 €
8+611 €+556 €+55 €
9+611 €+586 €+25 €
10+611 €+616 €-5 €
11+611 €+648 €-37 €
12+611 €+680 €-69 €
13+611 €+713 €-102 €
14+611 €+746 €-135 €
15+611 €+781 €-170 €
16+611 €+816 €-205 €
17+611 €+853 €-242 €
18+611 €+890 €-279 €
19+611 €+928 €-317 €
20+611 €+967 €-356 €
21+611 €+1 008 €-397 €
22+611 €+1 049 €-438 €
23+611 €+1 091 €-480 €
24+611 €+1 134 €-523 €
25+611 €+1 179 €-568 €
Total+15 275 €+18 118 €+-2 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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