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Vends T3 - 67.49m² - Annemasse 74100

VilleAnnemasse (74)
Surface67m²
Coût Total212 800€
Loyer Annuel16 823€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 761,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony

L’office notarial SELARL CBJ Notaires, SCP vous propose : Appartement à vendre en Immo-I.

Adresse du bien : 21 Rue des Glières 74100 ANNEMASSE

Situé à Annemasse, secteur Romagny, cet appartement de type 3…

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Total : 212 800€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 198 000€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 20.92€/m²/mois
Fourchette : 15.56€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1402€/mois
Loyer annuel estimé : 16823€/an
Fourchette totale : 1043€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 12511€ - 22622€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 467,74 €/m²
Basé sur :921 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 339 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-47 339€ (-20.4%)
Marge achat-revente :19 539€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 039,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 099,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 977,57€
Coût de l'assurance :18 088,00€
Taxe foncière : 1 682,33€/an
Soit par mois : 140,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 401,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 239,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 823 €/an
Calcul : 1 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 274 €
Revenus locatifs : +16 823 €
Charges déductibles : -22 274 €
Résultat foncier Année 1 : -5 451 €(Déficit de 5 451 €)
Imputable sur revenu global : 5 451 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 274 €/an
Revenus locatifs : +16 823 €
Charges déductibles : -9 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 549 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 823 €22 281 €6 875 €-5 458 €5 458 €--
217 160 €9 095 €6 689 €8 065 €---
317 503 €8 903 €6 498 €8 600 €---
417 853 €8 705 €6 299 €9 148 €---
518 210 €8 500 €6 094 €9 710 €---
618 574 €8 289 €5 883 €10 286 €---
718 946 €8 070 €5 664 €10 876 €---
819 325 €7 844 €5 438 €11 481 €---
919 711 €7 610 €5 205 €12 101 €---
1020 105 €7 369 €4 963 €12 736 €---
1120 508 €7 120 €4 714 €13 388 €---
1220 918 €6 862 €4 457 €14 055 €---
1321 336 €6 596 €4 191 €14 740 €---
1421 763 €6 322 €3 916 €15 441 €---
1522 198 €6 038 €3 632 €16 160 €---
1622 642 €5 744 €3 338 €16 898 €---
1723 095 €5 441 €3 035 €17 654 €---
1823 557 €5 128 €2 722 €18 429 €---
1924 028 €4 804 €2 398 €19 224 €---
2024 508 €4 470 €2 064 €20 039 €---
2124 999 €4 124 €1 719 €20 874 €---
2225 499 €3 767 €1 362 €21 731 €---
2326 009 €3 399 €993 €22 610 €---
2426 529 €3 018 €612 €23 511 €---
2527 059 €2 624 €218 €24 435 €---
TOTAL538 856 €172 124 €98 978 €366 732 €5 458 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 637 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 732 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 823 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 533 €-1 637 €+5 170 €
2+3 533 €+2 419 €+1 114 €
3+3 533 €+2 580 €+953 €
4+3 533 €+2 744 €+789 €
5+3 533 €+2 913 €+620 €
6+3 533 €+3 086 €+447 €
7+3 533 €+3 263 €+270 €
8+3 533 €+3 444 €+89 €
9+3 533 €+3 630 €-97 €
10+3 533 €+3 821 €-288 €
11+3 533 €+4 016 €-483 €
12+3 533 €+4 217 €-684 €
13+3 533 €+4 422 €-889 €
14+3 533 €+4 632 €-1 099 €
15+3 533 €+4 848 €-1 315 €
16+3 533 €+5 069 €-1 536 €
17+3 533 €+5 296 €-1 763 €
18+3 533 €+5 529 €-1 996 €
19+3 533 €+5 767 €-2 234 €
20+3 533 €+6 012 €-2 479 €
21+3 533 €+6 262 €-2 729 €
22+3 533 €+6 519 €-2 986 €
23+3 533 €+6 783 €-3 250 €
24+3 533 €+7 053 €-3 520 €
25+3 533 €+7 331 €-3 798 €
Total+88 325 €+110 020 €+-21 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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