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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePau (64)
Surface45.9m²
Coût Total78 360€
Loyer Annuel7 659€
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 45.9 m²
Prix au m² : 1 198,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1, Balcon

Offrez-vous un cadre de vie confortable et sécurisé au centre-ville de Pau. Ce charmant appartement situé, au calme, au 5 € étage d'une résidence SENIOR vous séduira par son aménagement fonctionnel : une entrée avec rangement, un séjour agréable prolongé par un balcon plein sud, et une cuisine équipée. La chambre privative, avec sa salle de bains, s'ouvre sur une grande terrasse nord où créer votre propre cocon extérieur. Au quotidien, vous bénéficierez de services d'exception : conciergerie à votre écoute, restauration de qualité, espaces communs chaleureux (salons, bibliothèque, jardins) et animations régulières.

Référence agence : 1400

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.298165, -0.362847
Total : 78 360€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 18 960€
Valeur du bien : 73 960€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.9m²
Loyer prédit : 13.91€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7659€/an
Fourchette totale : 521€ - 782€/mois
Fourchette annuelle : 6255€ - 9379€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.98% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 091,44 €/m²
Basé sur :1122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 997 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-40 997€ (-42.7%)
Marge achat-revente :17 637€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :383,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 820,17€
Coût de l'assurance :6 856,50€
Taxe foncière : 765,91€/an
Soit par mois : 63,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre correcte mais murs légèrement usés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 960 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 100€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Parquet flottant: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 100€ = 2100€
  • Chambres:1 860€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€ = 900€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 659 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 360 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 553 €
Revenus locatifs : +7 659 €
Charges déductibles : -22 553 €
Résultat foncier Année 1 : -14 894 €(Déficit de 14 894 €)
Imputable sur revenu global : 14 894 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 593 €/an
Revenus locatifs : +7 659 €
Charges déductibles : -3 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 066 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 659 €22 555 €2 555 €-14 896 €14 896 €--
27 812 €3 526 €2 486 €4 286 €---
37 969 €3 455 €2 415 €4 513 €---
48 128 €3 382 €2 342 €4 746 €---
58 290 €3 306 €2 266 €4 984 €---
68 456 €3 228 €2 187 €5 229 €---
78 625 €3 147 €2 106 €5 479 €---
88 798 €3 063 €2 023 €5 735 €---
98 974 €2 976 €1 936 €5 998 €---
109 153 €2 887 €1 846 €6 267 €---
119 336 €2 794 €1 754 €6 542 €---
129 523 €2 699 €1 658 €6 825 €---
139 714 €2 600 €1 560 €7 114 €---
149 908 €2 498 €1 457 €7 410 €---
1510 106 €2 392 €1 352 €7 714 €---
1610 308 €2 283 €1 243 €8 025 €---
1710 514 €2 170 €1 130 €8 344 €---
1810 725 €2 054 €1 014 €8 671 €---
1910 939 €1 933 €893 €9 006 €---
2011 158 €1 809 €769 €9 349 €---
2111 381 €1 680 €640 €9 701 €---
2211 609 €1 548 €507 €10 061 €---
2311 841 €1 410 €370 €10 431 €---
2412 078 €1 268 €228 €10 809 €---
2512 319 €1 121 €81 €11 198 €---
TOTAL245 323 €81 784 €36 820 €163 539 €14 896 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 469 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 608 €-4 469 €+6 077 €
2+1 608 €+1 286 €+322 €
3+1 608 €+1 354 €+254 €
4+1 608 €+1 424 €+184 €
5+1 608 €+1 495 €+113 €
6+1 608 €+1 569 €+39 €
7+1 608 €+1 644 €-36 €
8+1 608 €+1 721 €-113 €
9+1 608 €+1 799 €-191 €
10+1 608 €+1 880 €-272 €
11+1 608 €+1 963 €-355 €
12+1 608 €+2 047 €-439 €
13+1 608 €+2 134 €-526 €
14+1 608 €+2 223 €-615 €
15+1 608 €+2 314 €-706 €
16+1 608 €+2 408 €-800 €
17+1 608 €+2 503 €-895 €
18+1 608 €+2 601 €-993 €
19+1 608 €+2 702 €-1 094 €
20+1 608 €+2 805 €-1 197 €
21+1 608 €+2 910 €-1 302 €
22+1 608 €+3 018 €-1 410 €
23+1 608 €+3 129 €-1 521 €
24+1 608 €+3 243 €-1 635 €
25+1 608 €+3 359 €-1 751 €
Total+40 200 €+49 062 €+-8 862 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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