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Appartement f2

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface45m²
Coût Total62 920€
Loyer Annuel6 159€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends APPARTEMENT TYPE F2 proche Centre-ville et gare de CHARLEVILLE MEZIERES. Avenue Charles de Gaulle (en bas de l'Avenue)

Entrée, cuisine, salon-séjour, chambre avec 2 grands placards, salle de bans (baignoire) et WC séparé. Local (cave)

REFAIT A NEUF LIBRE Agences s'abstenir

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.773450, 4.705300
Total : 62 920€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 4 600€
Valeur du bien : 58 600€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6159€/an
Fourchette totale : 401€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 4809€ - 7889€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 12.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 367,65 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 544 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-7 544€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-1 376€ (-2.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :313,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :23,07€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 336,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 072,29€
Coût de l'assurance :6 921,20€
Taxe foncière : 615,92€/an
Soit par mois : 51,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 513,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 387,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et du papier peint dans la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, carrelage).
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 600 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant plomberie, carrelage, lavabo, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 159 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 636 €
Revenus locatifs : +6 159 €
Charges déductibles : -7 636 €
Résultat foncier Année 1 : -1 477 €(Déficit de 1 477 €)
Imputable sur revenu global : 1 477 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 036 €/an
Revenus locatifs : +6 159 €
Charges déductibles : -3 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 123 €/an
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 159 €7 638 €2 145 €-1 479 €1 479 €--
26 282 €2 982 €2 089 €3 301 €---
36 408 €2 923 €2 030 €3 485 €---
46 536 €2 862 €1 970 €3 674 €---
56 667 €2 800 €1 907 €3 867 €---
66 800 €2 735 €1 842 €4 066 €---
76 936 €2 667 €1 775 €4 269 €---
87 075 €2 598 €1 705 €4 477 €---
97 216 €2 526 €1 633 €4 691 €---
107 361 €2 451 €1 559 €4 909 €---
117 508 €2 374 €1 481 €5 134 €---
127 658 €2 294 €1 402 €5 364 €---
137 811 €2 212 €1 319 €5 600 €---
147 968 €2 126 €1 233 €5 841 €---
158 127 €2 038 €1 145 €6 089 €---
168 289 €1 946 €1 053 €6 344 €---
178 455 €1 851 €958 €6 604 €---
188 624 €1 753 €860 €6 872 €---
198 797 €1 651 €758 €7 146 €---
208 973 €1 546 €653 €7 427 €---
219 152 €1 437 €544 €7 715 €---
229 335 €1 324 €432 €8 011 €---
239 522 €1 208 €315 €8 314 €---
249 712 €1 087 €194 €8 625 €---
259 907 €962 €69 €8 945 €---
TOTAL197 281 €57 991 €31 072 €139 290 €1 479 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 444 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 159 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 293 €-444 €+1 737 €
2+1 293 €+990 €+303 €
3+1 293 €+1 046 €+247 €
4+1 293 €+1 102 €+191 €
5+1 293 €+1 160 €+133 €
6+1 293 €+1 220 €+73 €
7+1 293 €+1 281 €+12 €
8+1 293 €+1 343 €-50 €
9+1 293 €+1 407 €-114 €
10+1 293 €+1 473 €-180 €
11+1 293 €+1 540 €-247 €
12+1 293 €+1 609 €-316 €
13+1 293 €+1 680 €-387 €
14+1 293 €+1 752 €-459 €
15+1 293 €+1 827 €-534 €
16+1 293 €+1 903 €-610 €
17+1 293 €+1 981 €-688 €
18+1 293 €+2 061 €-768 €
19+1 293 €+2 144 €-851 €
20+1 293 €+2 228 €-935 €
21+1 293 €+2 315 €-1 022 €
22+1 293 €+2 403 €-1 110 €
23+1 293 €+2 494 €-1 201 €
24+1 293 €+2 588 €-1 295 €
25+1 293 €+2 683 €-1 390 €
Total+32 325 €+41 787 €+-9 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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