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Maison 8 pièces 240 m²

Bien expiré
VilleComblessac (35)
Surface240
Coût Total252 160
Loyer Annuel22 168
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+357
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 695,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 240 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial 356 NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - COMBLESSAC (35330)


Uniquement chez votre notaire ! Rare sur le marché, à mi-chemin entre Guer et Maure de Bretagne-Val d'Anast, venez découvrir un bel ensemble de bâtiments en pierres indépendant et sans vis à vis. Il comprend :

  • une maison d'habitation restaurée offrant sur environ 90 m2 :
  • au rez de chaussée : une cuisine aménagée et équipée, un séjour-salon avec poële à bois, un dégagement (placard), une salle d'eau avec wc
  • à l'étage : une mezzanine (placards) dessert une chambre, un bureau ou petite chambre, un wc et une salle de bains
  • A suivre la précédente maison, des dépendances pour environ 150 m2 habitables : une maison à restaurer composée au rez de chaussée : d'une cuisine, deux chambres, et grenier aménageable sur le tout
  • un cellier en pierre composé d'une pièce avec cheminée au rez de chaussée et d'un grenier Un garage et abris de jardin Le tout sur un beau terrain d'environ 4086 m2 Ce corps de bâtiments sera idéal pour une propriété familiale ou un projet locatif.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude 356 NOTAIRES - Notaires à Guer - N° SIRET : 91301514500018


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Surface : 240 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/02/2026

Ville : Comblessac
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35330
Coordonnées : 47.898922, -2.104713
Total : 252 160
Prix d'acquisition : 167 000
Travaux : 71 800
Valeur du bien : 238 800
Frais de notaire : 13 360
Coût estimé : 13 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1847€/mois
Loyer annuel estimé : 22168€/an
Fourchette totale : 1426€ - 2393€/mois
Fourchette annuelle : 17112€ - 28718€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 230,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :75,65€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 305,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 884,72
Coût de l'assurance :22 694,40
Taxe foncière : 2 216,82€/an
Soit par mois : 184,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 847,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 490,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :356,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 800(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 400
    Isolation combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde (1 chambre):4 500
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (fourniture et main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde (2 chambres):9 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (fourniture et main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture et main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (fourniture et main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Comblessac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 168 €/an
Calcul : 1 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 160 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 217 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 038
Revenus locatifs : +22 168
Charges déductibles : -83 038
Résultat foncier Année 1 : -60 870(Déficit de 60 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 470
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 238 €/an
Revenus locatifs : +22 168
Charges déductibles : -11 238
Résultat foncier Années 2+ : 10 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39470.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 16883 0468 122-60 87821 400 €39 478 €39 478 €
222 61211 0277 90211 585--27 893 €
323 06410 8007 67512 264--15 629 €
423 52510 5657 44112 960--2 669 €
523 99610 3237 19813 673---
624 47510 0736 94814 403---
724 9659 8146 68915 151---
825 4649 5476 42215 917---
925 9749 2716 14616 703---
1026 4938 9865 86117 507---
1127 0238 6915 56718 332---
1227 5638 3875 26219 176---
1328 1158 0734 94820 042---
1428 6777 7484 62320 929---
1529 2507 4124 28821 838---
1629 8357 0663 94122 770---
1730 4326 7083 58323 724---
1831 0416 3383 21324 703---
1931 6625 9562 83125 706---
2032 2955 5612 43626 734---
2132 9415 1532 02827 788---
2233 6004 7321 60728 868---
2334 2724 2961 17229 975---
2434 9573 84772231 110---
2535 6563 38225732 274---
TOTAL710 054266 800116 885443 25421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 254
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 655-6 420+11 075
2+4 6550+4 655
3+4 6550+4 655
4+4 6550+4 655
5+4 655+3 301+1 354
6+4 655+4 321+334
7+4 655+4 545+110
8+4 655+4 775-120
9+4 655+5 011-356
10+4 655+5 252-597
11+4 655+5 499-844
12+4 655+5 753-1 098
13+4 655+6 013-1 358
14+4 655+6 279-1 624
15+4 655+6 551-1 896
16+4 655+6 831-2 176
17+4 655+7 117-2 462
18+4 655+7 411-2 756
19+4 655+7 712-3 057
20+4 655+8 020-3 365
21+4 655+8 336-3 681
22+4 655+8 660-4 005
23+4 655+8 993-4 338
24+4 655+9 333-4 678
25+4 655+9 682-5 027
Total+116 375+132 976+-16 601
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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