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Pavillon confortable

VilleMaray (41)
Surface155m²
Coût Total207 026€
Loyer Annuel12 921€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 450 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 893,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée

À Maray, optez pour ce pavillon des années 80 qui accueillera confortablement votre famille. Il possède une cuisine aménagée et semi-équipée, un séjour salon avec cheminée insert, un espace nuit comprenant 4 chambres, un dressing aménagé de placards, une salle de bain et une buanderie. Sa superficie intérieure habitable développe 155m2. Des fenêtres à double vitrage assurent la tranquillité des occupants. Vous profiterez par ailleurs d'un appartement attenant avec une pièce à vivre de 29 m2 équipée d'une kitchenette, une chambre et une salle d'eau. Idéal pour recevoir vos proches ! À l'extérieur, vous disposerez d'un jardin occupant 850m2 pour profiter du plein air, ainsi que d'un garage attenant, un préau et 2 abris de jardin. Pour plus d'informations, VILLEFRANCHE IMMOBILIER se fera un plaisir de vous aider.

  • https://villefranche-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Maray
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.243749, 1.897112
Total : 207 026€
Prix d'acquisition : 138 450€
Travaux : 57 500€
Valeur du bien : 195 950€
Frais de notaire : 11 076€
Coût estimé : 11 076€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12921€/an
Fourchette totale : 871€ - 1332€/mois
Fourchette annuelle : 10448€ - 15979€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :793,65 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :123 016 €
Prix d'achat :138 450 €
Décote à l'achat :+15 434€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-84 010€ (-68.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 026€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 030,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :82,81€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 113,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 237,31€
Coût de l'assurance :24 843,12€
Taxe foncière : 1 292,11€/an
Soit par mois : 107,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 076,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 500 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:9 300€
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 921 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 026 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 838 €
Revenus locatifs : +12 921 €
Charges déductibles : -66 838 €
Résultat foncier Année 1 : -53 917 €(Déficit de 53 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 517 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 338 €/an
Revenus locatifs : +12 921 €
Charges déductibles : -9 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32516.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 993 €(65% de 138 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 272 €/an
Calcul : 89 993 € × 3,636% = 3 272 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 921 €66 845 €7 059 €-53 924 €21 400 €32 524 €32 524 €
213 179 €9 159 €6 873 €4 021 €--28 503 €
313 443 €8 966 €6 680 €4 477 €--24 026 €
413 712 €8 766 €6 481 €4 946 €--19 080 €
513 986 €8 560 €6 274 €5 426 €--13 654 €
614 266 €8 346 €6 060 €5 920 €--7 734 €
714 551 €8 125 €5 839 €6 426 €--1 308 €
814 842 €7 896 €5 610 €6 946 €---
915 139 €7 659 €5 373 €7 480 €---
1015 442 €7 414 €5 128 €8 028 €---
1115 751 €7 160 €4 874 €8 591 €---
1216 066 €6 897 €4 612 €9 168 €---
1316 387 €6 625 €4 340 €9 762 €---
1416 715 €6 344 €4 058 €10 371 €---
1517 049 €6 053 €3 767 €10 996 €---
1617 390 €5 751 €3 465 €11 639 €---
1717 738 €5 439 €3 153 €12 299 €---
1818 093 €5 116 €2 830 €12 977 €---
1918 454 €4 781 €2 496 €13 673 €---
2018 824 €4 435 €2 149 €14 388 €---
2119 200 €4 077 €1 791 €15 123 €---
2219 584 €3 706 €1 420 €15 878 €---
2319 976 €3 322 €1 037 €16 653 €---
2420 375 €2 925 €639 €17 450 €---
2520 783 €2 514 €228 €18 269 €---
TOTAL413 865 €216 883 €102 237 €196 982 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 982 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 713 €-6 420 €+9 133 €
2+2 713 €0 €+2 713 €
3+2 713 €0 €+2 713 €
4+2 713 €0 €+2 713 €
5+2 713 €0 €+2 713 €
6+2 713 €0 €+2 713 €
7+2 713 €0 €+2 713 €
8+2 713 €+1 691 €+1 022 €
9+2 713 €+2 244 €+469 €
10+2 713 €+2 408 €+305 €
11+2 713 €+2 577 €+136 €
12+2 713 €+2 750 €-37 €
13+2 713 €+2 928 €-215 €
14+2 713 €+3 111 €-398 €
15+2 713 €+3 299 €-586 €
16+2 713 €+3 492 €-779 €
17+2 713 €+3 690 €-977 €
18+2 713 €+3 893 €-1 180 €
19+2 713 €+4 102 €-1 389 €
20+2 713 €+4 316 €-1 603 €
21+2 713 €+4 537 €-1 824 €
22+2 713 €+4 763 €-2 050 €
23+2 713 €+4 996 €-2 283 €
24+2 713 €+5 235 €-2 522 €
25+2 713 €+5 481 €-2 768 €
Total+67 825 €+59 095 €+8 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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