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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCollorec (29)
Surface172m²
Coût Total186 830€
Loyer Annuel15 028€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 732,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au centre bourg de Collorec, à mi chemin entre Carhaix et Châteauneuf du Faou, jolie maison en pierres sous ardoises offrant de beaux volumes et un fort potentiel, ayant: Grande salle / salon, cuisine aménagée lumineuse donnant un accès direct au jardin, cellier / buanderie, wcA l'étage, palier desservant trois chambres, salle d'eau avec wc, grenierGrenier aménageable au dessus Jardin attenant avec abri, une dépendance en pierres à rénover attenante à la maison

126 000 euros. 120 000 euros + Honoraires de négo. : 6 000 euros (soit 5% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Collorec
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29530
Coordonnées : 48.293160, -3.746510
Total : 186 830€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 50 750€
Valeur du bien : 176 750€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15028€/an
Fourchette totale : 982€ - 1596€/mois
Fourchette annuelle : 11789€ - 19156€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :742,5 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :127 710 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-1 710€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-59 120€ (-46.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 979,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 767,51€
Coût de l'assurance :16 347,63€
Taxe foncière : 1 502,78€/an
Soit par mois : 125,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 252,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'entrée, peinture, revêtement sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 750 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 200€
    Isolation combles: 172 m² × 100€/m² = 17200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 750€
    Rénovation chambres (45 m²): 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Rénovation entrée: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Collorec (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 028 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 830 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 503 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 178 €
Revenus locatifs : +15 028 €
Charges déductibles : -59 178 €
Résultat foncier Année 1 : -44 150 €(Déficit de 44 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 428 €/an
Revenus locatifs : +15 028 €
Charges déductibles : -8 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22750.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 028 €59 184 €6 277 €-44 156 €21 400 €22 756 €22 756 €
215 328 €8 267 €6 111 €7 061 €--15 696 €
315 635 €8 095 €5 938 €7 540 €--8 156 €
415 948 €7 917 €5 760 €8 031 €--125 €
516 267 €7 732 €5 575 €8 534 €---
616 592 €7 541 €5 384 €9 051 €---
716 924 €7 344 €5 187 €9 580 €---
817 262 €7 139 €4 983 €10 123 €---
917 607 €6 928 €4 771 €10 680 €---
1017 960 €6 709 €4 553 €11 250 €---
1118 319 €6 483 €4 326 €11 836 €---
1218 685 €6 249 €4 092 €12 436 €---
1319 059 €6 007 €3 850 €13 052 €---
1419 440 €5 756 €3 600 €13 684 €---
1519 829 €5 497 €3 340 €14 332 €---
1620 225 €5 229 €3 072 €14 996 €---
1720 630 €4 952 €2 795 €15 678 €---
1821 042 €4 665 €2 508 €16 378 €---
1921 463 €4 368 €2 211 €17 096 €---
2021 893 €4 061 €1 904 €17 832 €---
2122 330 €3 743 €1 586 €18 588 €---
2222 777 €3 414 €1 258 €19 363 €---
2323 233 €3 074 €918 €20 158 €---
2423 697 €2 722 €566 €20 975 €---
2524 171 €2 359 €202 €21 813 €---
TOTAL481 343 €195 435 €90 768 €285 909 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 156 €-6 420 €+9 576 €
2+3 156 €0 €+3 156 €
3+3 156 €0 €+3 156 €
4+3 156 €0 €+3 156 €
5+3 156 €+2 523 €+633 €
6+3 156 €+2 715 €+441 €
7+3 156 €+2 874 €+282 €
8+3 156 €+3 037 €+119 €
9+3 156 €+3 204 €-48 €
10+3 156 €+3 375 €-219 €
11+3 156 €+3 551 €-395 €
12+3 156 €+3 731 €-575 €
13+3 156 €+3 916 €-760 €
14+3 156 €+4 105 €-949 €
15+3 156 €+4 300 €-1 144 €
16+3 156 €+4 499 €-1 343 €
17+3 156 €+4 703 €-1 547 €
18+3 156 €+4 913 €-1 757 €
19+3 156 €+5 129 €-1 973 €
20+3 156 €+5 350 €-2 194 €
21+3 156 €+5 576 €-2 420 €
22+3 156 €+5 809 €-2 653 €
23+3 156 €+6 048 €-2 892 €
24+3 156 €+6 292 €-3 136 €
25+3 156 €+6 544 €-3 388 €
Total+78 900 €+85 773 €+-6 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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